Når styret (eller rettsvesenet) på vegne av felleskapet har konstatert at noe faller innenfor ansvarsområdet til borettslaget, gjenstår det fremdeles spørsmål som må besvares. Hva betyr dette ansvaret? Det korte svaret er at styret har fått en oppgave innenfor sine mange arbeidsområder som må håndteres. Noen sentrale spørsmål blir:
1. Hva er situasjonen/saken?
Det overordnede prinsippet om at felleskapet har ansvaret for bygningsmassen og andelseierne for vanlig vedlikehold på innsiden, er bare starten på avklaringen av en sak eller situasjon. Ansvar må nesten alltid presiseres og nyanseres.
Starten på en sak kan for eksempel være:
- En ytterdør begynner å få flere småskader etter normal bruk over tid og er blitt stygg
- En bolig er kjøpt og taksten viser at det er fuktighet i bygningsmassen, for eksempel tilknyttet badet
- Muggsopp dukker opp i boligen. Hvem skal håndtere det?
- Lyset slukker ofte på fellesarealet. Hvor er jordfeilen eller andreårsaker?
- Fuktighet (utover normal kondens) i form av dråper fra taket eller betongstøv som kan falle ned på biler i et parkeringsanlegg, kan medføre skader på bil (i alle fall økt behov for renhold)
2. Hva trenger vi å vite?
Styret (og berørte beboere) er normalt amatører på sakene som dukker opp. Før styret bruker felleskapets penger på tiltak, må man derfor ha en seriøs beskrivelse og vurdering av symptomer, problemer og årsaksforhold, før vi deretter har begrunnede forslag til alternative løsninger. For de mest aktuelle alternativene vil det normalt være aktuelt å innhente tilbud.
Når man er frustrert og utålmodig som beboer, er erfaringen at det kan være vanskelig å akseptere at det må ta noe tid å få avklart dette. I tillegg disponerer ikke borettslaget ubegrensede ressurser av tid og penger for å få gjort dette. Styret skal også tilstrebe å finne kostnadseffektive løsninger for dette arbeidet.
Tilstandsvurderingen, normalt utført av fagfolk, er viktig for å igangsette riktige tiltak. Hvem som regnes som fagfolk vil variere. En vaktmester med erfaring fra flere parkeringshus over flere år vil i alle fall kunne mer enn styret angående «drypp-problemer» fra tak i et parkeringshus, men det må muligens inn eksperter på armeringsjern i betong, egenskaper på betong over tid osv. for å finne ut beste måte å håndtere dette på. En midlertidig og tilsynelatende fornuftig løsning kan muligens generere nye problemer (det har vi i borettslaget erfart).
3. Når blir noe gjort?
Dersom ansvaret ligger hos felleskapet, må styret nå avgjøre når noe skal gjøres og hvordan – utover å ha fått en rimelig «diagnose». Saken inngår i alle oppgaver styret skal forholde seg til og inngår i det som skal prioriteres. Arbeidsoppgavene til styret blir løpende vurdert etter kriterier som:
- Hvor alvorlig er det? Et tre som er i ferd med å falle ifølge en arborist, må felles raskest mulig – i alle fall må området rundt sikres. Det er oppdaget asbest i veggene i forbindelse med en oppussing. Det er alvorlig, men haster det med omfattende tiltak?
- Hvor mange er berørte? Økt trafikk inn i et boligområde på grunn av en ødelagt bom kan påvirke mange, og konsekvensene kan være alvorlige. Det er oppdaget skjeggkre i en bolig – er det umiddelbar fare for spredning?
- Haster det? «Stygge dører» haster normalt ikke og kan håndteres systematisk over tid. Andre ting må tas tak i nå, for eksempel en ytterdør som ikke lar seg åpne.
- Kapasitet og ressurser? I porteføljen av ansvarområder og oppgaver skal styret prioritere i ordets riktige betydning. Den tilgjengelige styrekapasiteten og pengene er også en faktor når det skal tas beslutninger om når og hvordan noe skal håndteres.
- Likebehandling? I et borettslag er det viktig at «saker» og eierne blir behandlet så likt som det lar seg gjøre til enhver tid. Denne ambisjonen har flere konsekvenser for et styre som møter argumenter og innspill fra beboere om at noe blir håndtert på en spesifikk måte andre steder.
Bare for ordens skyld: eksemplene ovenfor er ikke eksempler som felleskapet har (alt) ansvar for å håndtere.
Det er tidvis også fornuftig å gjøre som politikere: «vi følger saken nøye og avventer ny informasjon». Vi har ofte ikke god nok informasjon til at det er meningsfylt å bruke flere ressurser på en sak etter en rimelig innsats for å finne ut av saken. Hvor kommer «en svak, irriterende ulyd» fra som blir observert i kun én bolig i en blokk? Hva gjør vi med en vanskelig beboer som flere reagerer på, men som ikke responderer på dialog med styret og hvor grunnlaget ikke er godt nok (ennå) til å gå til rettslige skritt overfor andelseieren?
4. Erstatning?
Av og til vil beboere mene at borettslaget/styret kan kreves for erstatning og/eller refusjon av utgifter som konsekvens av manglende håndtering av forhold som borettslaget har ansvar for. Det skal mye til før man har rett til å få dekket kostnader! For eksempel:
- Til å vaske ned og håndtere litt muggsopp – spesielt dersom det er rimelig stor grunn til at denne har kommet på grunn av feil/manglende lufting etc.
- Til å rengjøre bilen etter at det har «dryppet» fra taket i et parkeringshus
- Til å overnatte på hotell fordi en nabo eller borettslaget har arbeid på gang på dagtid (en skiftarbeider krevde dette…)
Man har et eget ansvar som voksen og som andelseier. Dette er kanskje banalt å nevne, men det viser seg at det er flere som har en uklar forestilling om at det er andre (ofte styret) som skal ordne opp i det noe.
Nei, man må muligens parkere bilen et annet sted i en periode dersom man ikke opplever det som trygt å ha den i parkeringshuset. Nei, man må muligens fortsatt irritere seg over naboen som snakker høyt på egen balkong, dersom man ikke vil snakke med vedkommende. Nei, styret kan ikke bare sende noen ut (til en kostnad!) for å sjekke et eller annet. Man må selv gjøre en innsats for å vite og sjekke ut radiatorer (eksempelvis lyd fra dem), forstå hvorfor kondens i boligen oppstår, få hjelp av leverandører når man selv ikke har kontroll på «TV-en».
5. Forventninger til styret
Man kan og bør stille krav til borettslaget ved styret! Men denne setningen må justeres med ord som:
- Riktige krav: Til noe styret eller borettslaget har juridisk ansvar for. Egne forventninger og naboens nikking når man fremstiller eget syn på en sak, betyr ikke at forventningen eller kravet er riktig.
- Rimelige krav: Styret er ikke urimelig når de krever på vegne av oss alle at vi har tilstrekkelig informasjon før man tar en avgjørelse. Styret skal ikke være «snill» til enkeltpersoner, jf. ambisjonen om korrekt behandling og likebehandling.
Man kan og bør stille rimelige krav til borettslaget ved styret, der fellesskapet har ansvar!
Styret tar ansvar – hva betyr da så det?
Det korte svaret til slutt er:
Styret forsøker å forstå saken/situasjonen. Innspill fra berørte beboere, fagfolk og ofte en tilstandsvurdering er ofte svaret her. Det går også en grense for hvor mye styretid og penger som skal brukes for å få en hensiktsmessig diagnose på bordet. Av og til må man avvente situasjonen til ny informasjon dukker opp.
Styret har rammer for sitt ansvar. Det er juridiske rammer og praktiske rammer. Sistnevnte kan være tilgjengelige penger og kapasitet i styret. Prioriteringer kommer gjerne ut av dette, og den tilgjengelige kompetansen til enhver tid.
Når noe skal gjøres vil styret ta utgangspunkt i at det skal gjøres er:
- Riktig (en faglig juridisk vurdering)
- Kostnadseffektivt (ikke nødvendigvis billigst, men totalt sett en god økonomisk beslutning)
- Fungere i praksis (som betyr at det må fungere for alle; uteområder må for eksempel fungere både på vinteren og sommeren)
Sist oppdatert: 10/8/2025 (Bjørn Tommy Tollånes)
