I et borettslag forventes det i utgangspunktet at andelseierne selv bor i boligen. Dette gjør også at man normalt ikke kan eie flere andeler (boliger) i samme borettslag. Under gitte forutsetninger kan man få lov til å leie ut boligen. Dette kalles bruksoverlating, – man overlater bruken til noen andre.
Borettslaget ved styret har mulighet til å nekte en potensiell ny andelseier å ta i bruk en andel eller en potensiell leietaker å få leie en bolig. Dette gjør at de som har kjøp bolig i borettslaget skal godkjennes av borettslaget, eller nåværende andelseier må søke styret om å overlate sin bolig til en annen.
Saklig grunn
For å kunne nekte å godkjenne ny andelseier eller bruksoverlating, må styret ha en “saklig grunn”, som knytter seg til forhold ved den som ønsker seg inn i borettslaget. Saken er som oftest at man frykter at vedkommende skal opptre til sjenanse for andre i praksis må styret kunne sannsynliggjøre at vedkommende (den som er på vei inn) f.eks.
- har en manglende boevne og med det kan representere en fare eller urimelig stor sjenanse for naboene
- ha en (eller tiltrekke seg noen som har) atferd som kan representere en fare eller urimelig stor sjenanse for naboene
- har en dårlig evne eller vilje til å betale for seg (gjelder potensiell andelseier)
Hva som er en saklig grunn er ikke like opplagt hele tiden? Psykisk sykdom i seg selv, en avtjent straff for en stigmatisert forbrytelse, kjent trommis i heavy-metal-band, rusproblemer med mer er ikke i seg selv rimelige grunner for å nekte noen å bo i borettslaget.
Hvordan kan man vurdere og deretter sannsynliggjøre “en saklig grunn”? Styret vil normalt ikke bedrive etterforskning i stor skala, eller foreta en alminnelig kredittsjekk av vedkommende. Lavterskel vurderingen er ofte basert på:
- har vedkommende noe historie fra tidligere i borettslaget (en tidligere tilknytning) og er det knyttet negative hendelser til vedkommende
- bor vedkommende i dag i et boligselskap som gir informasjon om vedkommende til oss (noen gjør det, andre ikke)
- er det noe med dagens hjemmeadresse som gjør at vi vil vurder saken nærmere (man bor i et fengsel, man bor på en institusjon “for folk med lav boevne og rusproblemer” etc.)
- er det noe i media eller sosial media som gjør at man blir skeptisk (oppslag om truende atferd, husbråk, slåssing, gjengtilhørighet m.m.)
Noen borettslag velger å intervjue alle som er potensielle leietaker i håp om at de skal kunne avdekke forhold som er uønsket og dermed være tilstrekkelig som “saklig grunn” for å nekte innpass i borettslaget. Her er det viktig med likebehandling. Man kan f.eks. ikke kun intervjue de som er kandidater til å bo i kommunale leiligheter.
Styret nekter, hva så?
Styret må eventuelt formulere en saklig grunn for å nekte og så gjøre det innenfor tidsfristene. Dersom styret nekter noen å bli andelseier eller leietakeri borettslaget- hva er ankemuligheten for søker dvs andelseier eller den som har kjøpt andel?
Andelseier har to muligheter:
- appellere og argumentere for at styrets vurdering er feil eller utilstrekkelig, og be om en ny vurdering.
- eller bringe saken inn for rettsvesenet (normalt til Tingretten)
Ved sistnevnte vil styret normalt gi et tilsvar, muligens med bistand fra advokat, før saken går sin gang.
Kommunale boliger
Mange borettslag har en eller flere enheter som er eid av kommunen. Det er noen unntaksbestemmelser i borettslagsloven som gir dem anledning til å eie flere enheter, men utover det er kommunen en vanlig andelseier.
Deres leietakere kan/skal vurderes på lik måte som andre mulige leietakere i borettslaget. Det eneste som gjør det litt enklere er at borettslaget ikke trenger å vurdere om denne andelseieren har lov til å leie ut boligen.
Et interessant spørsmål er om andelseiere, inkludert kommunen, har en opplysningsplikt om den mulige leietaker til styret? Her vil også hensynet til personvern slå inn. Svaret er litt mer uklart. Opplysningene som gis skal være riktige, og dersom de er utilstrekkelige til at styret kan få foretatt en vurdering så kan vi i alle fall midlertidig avslå søknaden.
Uffda, de er her allerede!
Hva kan borettslaget gjøre med en andelseier eller leietaker som viser seg å opptre slik at dersom vi hadde kunne dokumentere dette på forhånd, så ville vi ha nektet vedkommende å bo i borettslaget.
Styret har strengt tatt bare to virkemidler og det er “dialog” og prosess mot tvangssalg av boligen eller utkastelse av leietaker direkte. Ved ekstreme tilfeller, f.eks. voldstrusler,så kan man også be Tingretten om en midlertidig forføyning om en hurtig utkastelse/utstenging fra boligen. Dette gjelder både for andelseier og for leietaker, og er forbeholdt de mest alvorlige tilfellene. Det bestemmes av tingretten og gjennomføres i praksis av Namsmannen. Dette er ofte et hastetiltak og er forspillet til et tvangssalg i neste omgang.
Normalt vil styret igangsette to ting samtidig; man forsøker å hindre at situasjonen eskalerer ved å ha en dialog med andelseieren og samtidig sørge for at hendelser blir dokumenterte. Et vekterfirma som blir tilkalt av nærmeste beboere ved hendelser, vil rapportere tilbake til styret, som igjen får dokumentasjon. En fest som blir utagerende er neppe det som utløser tvangssalg, men gjentatte forstyrelser over tid vil kunne gi grunnlag for utkastelse eller tvangssalg. Beboernes viktigste bidrag i slike prosesser er å sende konkrete skriftlige beskrivelser til styret ved hver hendelse, og tilkalle vekterselskapet (dersom det er mulig) når ting pågår. Dette gir dokumentasjon.
Og vi har alle et ansvar for å kontakte politiet dersom vi observerer noe vi mener er direkte ulovlig.
Litt mer jus
Om frister: Styret kan selvfølgelig ikke neglisjere søknader uten at det får konsekvenser. Innen 20 dager etter styret har mottat søknad om godkjennig av ny andelseier, må man ha svart. Hvis ikke er ny andelseier akseptert. (Burettslagslova § 4-5.1)
Ved søknad om bruksoverlating av styret litt legre tid på seg på å svare, 1 måned (Burettslagslova § 5-7).
Om saklig grunn: I henhold til Borettslagsloven § 5-6 om bruksoverlating med særlig grunn, kan; “2) Godkjenning kan berre nektast dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det.” I “Kommentarutgaven til Borettslovene” (2018 K. Lilleholt, F. Wyller, s.398)», heter det om denne vurderingen at: «Den viktigste grunn borettslaget kan påberope seg, er en begrunnet frykt for at leieren vil opptre til sjenanse for de øvrige som bor i borettslaget».
Å bo i et borettslag krever at vedkommende er i stand til å mestre en normal bosituasjon og har en høy grad av boevne, for å tilpasse seg andre beboere tett på og for å kunne etterleve Husordensreglene. Som alle forstår, det å sannsynliggjøre dette i forkant kan være krevende for et styre.
Om tvangssalg: Pålegg om salg kan vedtas av styret når det er alvorlig mislighold av Borettslagsloven, vedtekter eller Husordensreglene. Det er normalt en prosess i forkant:
- En hendelse som er sannsynliggjort (konkrete skriftlige meldinger til styret, rapport fra vekter). Varsel om mislighold til eier med mulighet for tilsvar.
- Gjentagende lignende hendelser (med dokumentasjon, med reaksjon fra styret). Sende skriftlige varsler ved gjentatte klager. Jo flere klager, jo sterke sak vil man ha i en evt tvangssalgsprosess om man kommer dit.
- Til slutt be om et møte med eier for å klargjøre konsekvenser av brudd på husordensregler og vedtekter, der det helst skrives et referat, og/eller et varsel om at borettslaget vil vedta at boligen må selges om det mottas ny klage fra naboer/vekter etc . Her må formuleringene være riktig: Det må alltid oppgis i varselet hva misligholdet til beboer er.
- “De gjøres herved oppmerksom på at dersom ikke ovennevnte forhold bedres vil dette anses som et vesentlig mislighold av Deres forpliktelser overfor borettslaget. Vesentlig mislighold gir borettslaget en rett til å kreve boligen solgt jfr. Lov om borettslag 06 juni 2003 nr 39 § 5-22 første ledd, første punktum: “Dersom ein andelseigar trass i åtvaring misheld pliktene sine vesentleg, kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen”. Vi gjør deg oppmerksom på at dette brev er å anse som en siste advarsel før pålegg om salg blir utferdiget. Og fører ikke dette fram, så må styret fatte vedtak om pålegg om salg av andelen, der andelseier gis en frist på tre måneder til å selge boligen sin selv. Dersom ikke andelseier aksepterer dette og nekter å selge, så kan borettslaget kreve boligen solgt med tvang, og vi møttes i retten.
Til slutt vil jeg nevne at de fleste styrer, deriblant Hallagerbakken borettslag, ikke gir videre opplysninger om hvem som varslet osv til berørte naboer. Dersom man selv har inkludert andre i en epost til styret, så vil de også normalt få svaret som styret gir. Det er kun politiet og/eller ‘rettsvesenet’ som får slik informasjon fra styret.
Av Bjørn Tommy Tollånes, Sist oppdatert 2/10-2021
– en ikke-jurist som har konferert med advokat om innholdet i artikkelen 🙂