Er økonomien i borettslaget god? Tåler vi å ta opp flere lån? Bør vi gjøre noe med “fellesutgiftene”? Hva bør vi følge ekstra nøye med på som styre?
Mange andelseiere har spørsmål til økonomien i borettslaget utover det man greier å lese selv av innkallingene til generalforsamlingene. Rundt årsskifte 2014/2015 gikk det noen spørsmål og svar på epost mellom rådgiver Ola Lilleseth Braaten i OBOS-banken, forretningsfører for borettslaget, Daniel Walter i OBOS forvaltning og styreleder Bjørn Tommy Tollånes i Hallagerbakken borettslag. Her har vi samlet noen av spørsmålene, betraktningene og svarene fra epostene til almen orientering:
Generelt
Tollånes: Styret ønsket en kort vurdering av hvordan vår økonomi ser ut utenfra, spesielt økonomstyringen. Vi mener selv at vi (de tidligere styrene og oss) i de senere årene har hatt rimelig god kontroll på økonomien og at andelseierne har fått “valuta for pengene”. Hvordan ser dette ut utenifra?
Braaten: OBOS-banken vurderer økonomistyringen i selskapet som god. Selskapet har gjennom mange år opparbeidet seg en solid egenkapital som de har kunnet benytte seg av for å finansiere diverse vedlikehold.
Walter: De siste årene har økonomien i Hallagerbakken vært veldig preget av rehabilitering av rekkehusene. Styret har vært tydelig overfor beboerne om at rehabiliteringsprosjektet ikke skulle medføre økning av felleskostnader. Istedenfor benyttet borettslaget handlingsrommet som oppstod når husbanklånene ble nedbetalt for noen år siden. Disse ble erstattet med nytt lån for å dekke rehabiliteringskostnadene i sin helhet. Også i årene etter avsluttet rehabilitering fulgte styret linjen om at felleskostnader ikke skulle økes. Nå planlegges det nye vedlikeholdsprosjekter, og det er på tide å vurdere borettslagets økonomiske situasjon på nytt for å kunne bestemme kursen for de kommende årene.
Om lån
Tollånes: Hvor mye gjeld tåler borettslaget, når vi ønsker å være konservative og forsiktige? En vanlig familie skal (ref. noen forbrukersider på nettet) tåle greit en gjeld på f.eks. 2,5-3 ganger familieinntekten. Hvilket nøkkeltall kan vi sette på et borettslag – og hvorfor? Stiller jeg egentlig riktige spørsmål?
Braaten: Det er ikke mulig å benytte samme terminologi ift. gjeldsbelastning for et borettslag sett i forhold til en privatperson. Hallagerbakken brl har p.t. en gjeld på ca 4,5 ganger årlige inntekter og vil i 2015 gitt et kostnadsnivå iht. årets budsjettforslag på ca kr 250.000,- i likviditetsmessig overskudd. Til sammenlikning har et av de største borettslagene som OBOS forvalter, p.t. en gjeld på ca 9 ganger årlige felleskostnader og går også i likviditetsmessig overskudd. Gjennomsnittlig felleskostnad er her ca kr 4.300,-. Og mens Hallagerbakken har en gjennomsnittlig fellesgjeld på ca kr 200.000,- pr. andel, er gjennomsnittlig fellesgjeld for det andre selskapet ca kr 475.000,- pr. andel.
Om penger på bok
Tollånes: Hvor mye likvide midler bør vi ha på bok til enhver tid? En vanlig familie bør (ref. noen forbrukersider på nettet) ha f.eks. minimum 3 måneders netto inntekt på en sparekonto for uforutsette utgifter. Hvilket nøkkeltall kan vi sette på et borettslag, – og hvorfor?
Walter: Det bør tas utgangspunkt i en månedsleie i reserve til enhver tid som et minimumsbeløp. Ved likviditetsstyring beregner vi fra ca. 1/3 månedsleie pr 20. hver måned + penger til å dekke alle fakturaer som ligger i systemet med forfall innen 11. neste måned da nye penger overføres. Pengene utover dette overføres til borettslagets sparekonto.
Braaten: Et hvert selskap bør etter vår vurdering budsjettere med en kassebeholdning på ca 10 – 15 % av selskapets totale inntekter i løpet av et år for å ta høyde for svingninger i likviditeten. Hallagerbakken har hatt en høyere likviditet tilgjengelig enn 10-15 % de siste årene.
Om fellesutgiftene og prisstigningen
Tollånes: Borettslaget har reelt kun én «inntekt», nemlig «fellesutgiftene» til andelseierne. Det er flere måter å se på fellesutgiftene; som en sammenligning med nivået på sammenlignbare borettslag, hva man får på kort og lang sikt for pengene, ift. planlagt vedlikeholdsarbeider og andre ønsker osv. Styret ønsker en kommentar/refleksjon på vårt nivå på fellesutgiftene, spesielt sett i lys av prisstigningen og/eller planlagte vedlikeholdsoppgaver.
Walter: Fra 2008 har Hallagerbakken hatt en økning i fellesutgiftene på 5%. Generell prisøkning har vært ca. 14,2% siden 2008 (tidsrom januar 2008 – mars 2015). Gjennomsnitt på felleskostnader (uten eventuelle tillegg som brensel, trappevask osv.) er 3.846,-. Med økning på 14,2% burde det være 546,- mer og 4.392,- istedenfor. Tar vi ut økningen som har vært på 5% og setter 9,2% som økning i tillegg, reduseres dette til 353,- i tillegg og 4.199,- som ny gjennomsnitt. Månedlig merinntekt vil være 120.000 / 80.000,- dvs. ca 1-1,5 millioner på årsbasis. Dette kan vurderes på flere måter, deriblant at borettslaget hvert eneste år etter 2008 har hatt mindre og mindre å bruke på vedlikehold og annet. En økning på 5% i fellesutgifter i 2015 ville gitt borettslaget ca. kr 500.000 mer å rutte med i året fra nå av.
Braaten: Ideelt sett bør et boligselskap øke felleskostnadene i tråd med forventet prisstigning, tilsvarende 2,5 % årlig hvis en legger Norges Banks inflasjonsmål til grunn. Selskapets nivå på felleskostnadene vurderes som sårbare for enhver kostnadsøkning. Gitt intet ekstraordinært vedlikehold og en prisstigning tilsvarende 2,5 % årlig vil selskapet fra og med 2017 gå med likviditetsmessig underskudd. Videre kan nevnes at for ethvert prosentpoeng renten går opp må det kompenseres med en økning av felleskostnadene på ca 3 %.
Hvilke nøkkeltall bør vi følge ekstra nøye med på?
Tollånes: Noen utgifter er rimelig forutsigbare, som kommunale utgifter. Noen er rimelig greie å planlegge, som vesentlige deler av vedlikeholdsoppgavene. Og noen må man bare håndtere når de kommer, som f.eks. radonproblemene i 2013-2015. Er det noen av postene i budsjettet/regnskapet vi bør følge ekstra nøye med på?
Walter: Viktige tall ift. økonomiutvikling er faste utgiftsposter. Drift og vedlikehold svinger mye ift. hva slags prosjekter som planlegges og hva som oppstår akutt:
- Andre driftskostnader har fra 2006-2013 økt med ca. 300.000-400.000, en vekst på ca. 40% med vaktmester som største utgiftspost (halvparten av økningen). Andre avtaler med leverandører står også for mye av veksten
- Kommunale avgifter har økt med over 400.000,- eller 50%
- Forsikringen holder seg relativt stabil tatt alt i betraktning, økning i forretningsførerhonorar
(kr 17.000 i tidsrom 2006-13) er ubetydelig, energiutgifter svinger veldig og er ikke betydelige i størrelse - Renter og avdrag/låneutgifter: kraftig reduksjon med ca. 1,2 mill fra 4.781.000 i 2007 til 3.582.000 i 2013.
Braaten: Ordinært vedlikehold og andre driftskostnader er postene det bør følges ekstra nøye med på.
Ekstra trygghet med OBOS
Walter: Borettslaget har avtale med OBOS om garanti for betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.
Om vedlikehold
Tollånes: Borettslaget må fortløpende håndtere det løpende vedlikeholdet. Formålet er å bevare eksisterende bygg og annet slik at ikke verdi og kvalitet forringes. I tillegg har vi litt større vedlikeholdsoppgaver, slik som rehabiliteringer som tar sikte på merkbart å forbedre tilstanden. Når det gjelder det førstnevnte, tar vi sikte på å håndtere dette innenfor den løpende økonomien, mens sistnevnte finansieres via lån. Det løpende vedlikeholdet er ikke nødvendigvis «billig». Håndtering av radonsikring har f.eks. kostet oss over 2 mill. i senere tid, noe som er tatt over det ordinære budsjettet ved å utsette andre oppgaver.
Braaten: Hallagerbakken budsjetterer med årlige ordinære vedlikeholdsutgifter på ca. kr 4.500,- pr. andel. Banken har ingen forutsetninger for å vurdere om dette er et riktig nivå for å bevare bygningenes stand eller forhindre verdiforringelse. I forhold til nøkkeltall/utgiftsposter er det en god regel å vurdere alle poster styret har muligheten til å kunne påvirke.
Walter: Ved oppsett av budsjettforslag tar vi utgangspunkt i kr 2.000,- pr andel som absolutt minimumsbeløp. Beløpet er altfor lav for et borettslag som Hallagerbakken og dekker kun det mest nødvendige. Erfaring viser at det bør ligge ca. 2,5-3,5 ganger så høyt, dvs. mellom 1 og 1,5 mill. pr år. Dette vil omfatte nødvendige utbedringer, mindre ting som oppstår akutt og små vedlikeholdsprosjekter.
Om likviditetsanalysen 2015-2020
Tollånes: En likviditetsanalyse gjennomfører vi for å finne borettslagets evne til å betale sine løpende utgifter. Likviditet kan oppsummeres som de til enhver tid tilgjengelige midlene borettslaget har til å betale regningene i tide. Det bør være et mål at vi ikke bruker kortsiktige lån/kassakreditt til å finansiere eiendeler som har lang levetid. Det vil medføre et stort kortsiktig likviditetsmessig utlegg uten inntekter på kort sikt. Vi kan få alvorlige vanskeligheter grunn av dårlig likviditetsstyring, selv om tallene ved en regnskapsavslutning kan se greie ut.
Hallagerbakken borettslag velger å finansiere større vedlikeholdsoppgaver/rehabiliteringer ved hjelp av lån med en løpetid tett opp til levetiden for tiltaket. Dette både for å fordele kostnadene ved et tiltak på dem som får glede av det og på grunn av likviditetshensyn. Hvilke farer ser dere fremover (neste 5 år) og i hvilken grad tåler vi et nytt lån på kr 8 mill.?
Braaten: Som likviditetsanalyse av 20.01.15 viser, kan selskapet i perioden 2015 – 2020 finansiere driftsutbetalinger/løpende ordinært vedlikehold (gitt en forventet inflasjon på 3 % årlig), samt ekstraordinært vedlikehold i perioden tilsvarende kr 10.000.000,- med en økning av felleskostnadene på 10 % i løpet av 2. halvår 2015. Det er her lagt til grunn et låneopptak på kr 8.000.000,-. Resterende finansieres med egenkapital. (Se likviditetsanalysen på nettet).
Walter: Som nevnt innledningsvis har borettslaget de siste årene holdt felleskostnader stabilt. Denne linjen bør nå revurderes, og felleskostnader bør økes gradvis. På denne måten unngår man behovet for økninger i store trinn og opprettholder forutsigbarheten. Et låneopptak på 8 millioner vil være uproblematisk, forutsatt at felleskostnader økes i tilstrekkelig grad for å dekke låneutgiftene.
Etterkommentar
Tollånes: De konklusjoner styret trekker ut av disse betraktningene og annet, ligger i bl.a. i budsjettet for 2015 og i forslagene til generalforsamlingen i år. Det er også ting som ikke kommer fram i dokumenter som medfølger innkallingen til generalforsamlingen. Det er spesielt de mange “hva om … det og det skjer”.
F.eks. hva skjer dersom eiendomsskatt blir innført i Oslo? Etter dagens lovverk vil et borettslag få denne skatten som et fellesskap. Dersom dette blir innført må borettslaget forvente å få en kostnad på 2 til 7 promille av markedsverdien av borettslaget (AP i Oslo foreslår 3 promille minus et bunnfradrag på 4 mill. per leilighet) i årene fremover. Selv om det skulle bli politisk flertall for dette etter valget vil dette ikke komme som en kostnad før tidligst i 2016. Hva er markedsprisen for borettslaget? Et regnestykke gir et beløp på 627 mill (med estimerte verdier på 3,5 mill for 126 rekkehus og 2 mill for 93 blokkleiligheter).
Dette er ikke for å diskutere for eller i mot eiendomsskatt, men en bevisstgjøring på at vi muligens vil få en kostnad inn i budsjettene fremover som vi må være forberedt på å forholde oss til. Hva som eventuelt blir realisert gjenstår å se. Styret må uansett forholde seg til realitetene som vi til enhver tid får med oss, og forsøke å være føre-var iht det vi ser fremover.
Dette inngikk i innkallingen
til generalforsamlingen i april 2015.