Welcome to Hallagerbakken borettslag   Click to listen highlighted text! Welcome to Hallagerbakken borettslag Powered By GSpeech
Aktuelt

Vedlikeholdet i borettslaget (vedlikeholdsplanen)

Print Friendly, PDF & Email

Sist oppdatert: April 2022

Vår vedlikeholdsplan er et levende dokument. Dokumentet vil bli oppdatert av styret i takt med nye vurderinger og beslutninger. Her beskriver vi hvordan styret tenker om vedlikeholdsoppgavene og til en hvis grad i hvilken rekkefølge vi forventer å håndtere de største prosjektene.

1. Løpende vedlikehold (og drift)
Et borettslag som vårt har mange små og store driftsoppgaver, – og flere kan karakteriseres som løpende vedlikeholdsoppgaver. Vi prøver å håndtere de fleste av disse gjennom rammeavtaler. De viktigste er:

  • Avtale om tilsyn og oppfølging av elektrisitetsanlegget i borettslaget
  • Avtale om forebygging og håndtering av skadedyr
  • Avtale om VVS
  • Avtale om oppfølging av målinger (og utstyr) av fjernvarme i blokkene
  • Avtalene om “vaktmestertjenestene og strøing/fjerning av snø”

Gjennom disse får vi gjort mye. Mindre oppgaver som ligger utenfor avtalene, blir håndtert som egne oppdrag, som f.eks. tilsyn og vedlikehold av viftene på takene, befaring – og eventuell tømming – av kummene, sjekk av hovedkranene til rekkehusene. Ingen av disse rammeavtalene hindrer oss i dag i å benytte andre leverandører. Under ellers like forhold vil de vi har rammeavtaler med, bli foretrukket av styret i anbudsprosesser.
I tillegg blir noe drift og vedlikehold håndtert via andre konstellasjoner:

  • Vi er deleier i Multinett AS, og via dem har vi også en avtale med Telia AS. Multinett (med avtalepartnere) har ansvaret for løpende vedlikehold og oppgradering av vår infrastruktur for kabel-TV og bredbånd i borettslaget.
  • Sammen med andre borettslag er vi en del av foreningen Søndre Nordstrand ENØK (SNE). Formålet med SNE er å oppnå mer kosteffektive energi- og ENØK-løsninger. Vedlikeholdet og oppgraderingen av f.eks. fjernvarmeløsninger er Fortum Varme as sitt ansvar. Men hva de gjør, er også en konsekvens av avtaler og påvirkning fra Søndre Nordstrand ENØK.
  • Når det gjelder rekkehusene, blir eierne fakturert direkte fra Fortum Varme, mens blokkenes beboere blir fakturert a konto med en årlig avregning. Avlesning av målerne og vedlikehold av disse blir fulgt opp av Ista Norge AS (på vegne av borettslaget).

2. Vedlikehold og oppgraderinger
En definisjon av vedlikehold kan være “rutinemessig pleie av en bygning og eiendom for at den ikke skal forfalle, eller for å rette på skader som allerede er oppstått.”

Vi legger gjerne inn mindre oppgraderinger når vi først prosjekterer mellomstore vedlikeholdsoppgaver. Å ordne en defekt takrenne, skifte et stykke av et gjerde, o.l., kommer inn under denne definisjonen, og eksempler fra de siste årene er også:

  • å oppgradere “vaktmesterområdet” estetisk og praktisk
  • å sikre gode arbeidsforhold på takene for håndverkere/feiere
  • å utbedre skader i trappeoppgangene i blokkene
  • å utbedre svakheter på el-anlegget (eks. lysene i gatene)
  • å identifisere og utbedre skader på balkongene i blokkene
  • å identifisere og utbedre skader på ytter-/boddører

Disse oppgavene er store nok i kompleksitet og beløp til at vi også her vil prosjektere dem før vi går inn i en anskaffelsesprosess. Disse vil normalt bli håndtert av styret uten forutgående behandling i en generalforsamling. Men dersom det viser seg at et prosjekt f.eks. må lånefinansieres, vil styret legge saken fram for generalforsamlingen.

Flere perspektiver samtidig
Noen oppgaver bør vi løse helhetlig via integrerte tilnærminger. Eksempel:
Da vi satte i gang med reasfalteringen av veiene i borettslaget, la vi samtidig ned rør for å trekke nye kabler for bredbånd/kabel-TV, men samtidig var prosjektet først og fremst et dreneringsprosjekt. Overflatevannet måtte håndteres bedre og det ble tatt mange ulike hensyn for å oppnå dette. I sum ble dette flere hensyn som skulle veies før vi formulerte en tilbudsforespørsel og etterhvert gjennomførte prosjektet.

Styret opplever normalt at det er flere hensyn som skal veies ved store prosjekter og det inkluderer også mulige “bivirkninger” og ulemper. Vi vil velge samme tilnærming ved tilsvarende komplekse prosjekter i fremtiden.

3. Rehabilitering – de store oppgavene
De vedlikeholdsprosjektene som er så store at de normalt bør/må besluttes på generalforsamlingen, kaller vi “rehabilitering”. Normalt vil disse bli lånefinansiert. Nedbetalingstiden vil være litt kortere enn forventet teknisk levetid på det som blir gjort. På denne måten vil de som får nytte av tiltaket, også ansvaret for å finansiere det over tid. Når vi rehabiliterer, setter vi ikke bare ting i stand til opprinnelig standard, men oppgraderer i henhold til gjeldende forskrifter og allment aksepterte standarder. Det som utløser arbeidet med å prosjektere en ny rehabilitering, er normalt at det som blir vurdert, nærmer seg sin tekniske levetid og/eller at en tilstandsvurdering tilsier det.

Å prosjektere betyr normalt at vi:

  1. foretar en oppdatert beskrivelse og vurdering av tilstanden.
  2. formulerer en tilbudsforespørsel/kravspesifikasjon. Dette er en beskrivelse av hva vi vil ha og hvorfor, og eventuelle føringer fra oss for hvordan oppdraget skal håndteres.
  3. på grunnlag av dette gjennomfører en anskaffelsesprosess. Ut fra innkomne tilbud innhenter vi finansieringstilbud og fremlegger et forslag for en generalforsamling.

Kriteriene for rehabiliteringsprosjekter
Rehabiliteringer og større vedlikeholdsoppgaver blir gjerne håndtert først når det blir synlig at det er – eller kan oppstå– et problem dersom ikke noe blir gjort, men vi vil også gjerne tro at vi kan igangsette tiltakene dersom vi ser et mulighetsrom. Utgangspunktet for rehabilitering er gjerne følgende:

  • Teknisk tilstand/levetid. Det er klart at vi bør håndtere forholdet når noe er i en slik tilstand at det er i ferd med å miste sin funksjon eller risikoen for skader o.l. er faretruende. Betraktningene om levetid er enten gjort konkret, som på radiator-anlegget som vi bør se på i perioden 2024-2029, eller generelle betraktninger som “Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler” (Byggforsk 700.320).
  • Bedre alternativer enn dagens løsning. Vi må ikke vente til noe er “nesten ødelagt” for å gjøre noe med det. Det kan også være at det fremkommer bedre løsninger som gjør at vi bør ta tak i ting selv om det fungerer.
  • Økonomi og ressurser. Vi må prioritere ut fra økonomi og styrets evne til å håndtere prosjekter. Selv om vi kan kjøpe oss mye hjelp, vil de fleste større vedlikeholdsprosjekter også kreve at styret bruker merkbar tid og energi på dem.

Penger og prioritering
Det sier seg selv at vi ikke har råd eller kapasitet til å håndtere flere store prosjekter samtidig. Og de største prosjektene må også planlegges med tanke på finansiering over tid. Rehabiliteringen av takene på rekkehusene medfører nytt låneopptak, mens gradvis utbedring av ytterdører kan tas over flere år.

I innkallingen(e) til generalforsamlingen vil pågående arbeid og prioriterte oppgaver bli fremhevet.

4. Bygningsmassen m.m.
I samråd med vårt Byggeutvalg (BU) og eksterne rådgivere har styret satt opp de oppgavene som bør prosjekteres og gjennomføres i de kommende årene i ‘prioritert’ rekkefølge:

(a) Yttertak
Bakgrunn: Taktekking ble generelt fornyet i tidsrommet 1998 – 2000. Ny kontroll ble gjennomført av firma Protan i 2015 ifm. montering av taksikring. Tilstand vurderes som bra. Gjenværende levetid anslås til ca. 3-5 år. Planlegging av rehabiliteringsprosjekt med prioritering av tiltak bør startes nå. Der det er aktuelt med omtekking, skal etterisolering vurderes.

Prioriterte tiltak (2022)

  • Utarbeide en tilstandsrapport med alternative forslag til forbedringer.(Omtekking med eller uten etterisolering?)
  • Utarbeide en tilbudsforespørsel ved hjelp av ekstern bistand.

(b) Lysplanen, samt det elektriske anlegget
Bakgrunn: Litt enkelt sagt kan man si at andelseierne har ansvaret for eget sikringsskap og alt innover, mens borettslaget har ansvaret for alt annet. Gjennom den årlige sjekken (rammeavtale med elektriker) og hendelser underveis identifiserer vi vedlikeholdsbehov og håndterer dette fortløpende.

Vi har oppgradert utebelysningen i borettslaget, samt belysning i oppgangene i blokkene. Over en 3-års periode håper vi at vi har skiftet ut alt til LED-lys. Dette for å få mer kosteffektive løsninger enn det vi har i dag. Borettslaget har også flere “sikringsskap” som fellesskapet har ansvar for, – noen av disse har f.eks. ikke jordfeilbryter. En av konsekvensene av dette er at vi tidvis bruker mer strøm enn nødvendig. Sikringskapene vi har i dag, representerer ikke økt brannrisiko, men vi tar sikte på å oppgradere dem snarlig. Der det er hensiktsmessig, vil vi også øke bruken av sensorer for å redusere driftskostnader.

2022-23: Planlagte tiltak

  • Styret antar at det er enkelte skjulte svakheter som ennå ikke er identifisert eller håndtert i fellesanlegget. Håndtering av dette vil kunne forskyve noen av de planlagte oppgraderingene.
  • Oppgradering av lys i bodrom (inkl. muligens bruk av sensorer)
  • Oppgraderingen av belysning av oppgangene (samt tilhørende sikringsskap).
  • Oppgraderingen av utebelysningen (på boder o.l.), samt tilhørende sikringsskap.

(c) Felles avløpsrør
Bakgrunn: Under rekkehusene og blokkene ender avløpsrørene i noen felles avløpsrør. Disse kan over tid bli tette eller fylt opp med fett og skitt på veggene. Tiltaket som da ofte benyttes er oppstaking eller skylling, – vel og merke etter en inspeksjon med kamera. Derfor skal det være mulighet for å stake opp disse rørene (max. 20 m mellom stakepunktene). Disse stakepunktene får man tilgang til via gulvet på bakkeplan i boligene. I gavlleiligheter kan de også være i veggen).

Luken til stakepunktene (og stoppekraner m.m.) er dekket til i mange boliger!
Vedtektene sier at andelseier er ansvarlig for å sørge for at vi har tilgang til luker/stoppekraner.
Hva gjør borettslaget ved vedlikeholdsbehov (spesielt ved føre-var-tiltak) og hva gjør vi ved kriser? I utgangspunktet velger borettslaget å ta kostnaden med å “bryte opp det som er nødvendig” for å komme fram til stoppekraner og stakepunkter (luker), utbedre det som skal gjøres (dersom fellesskapet har ansvaret), mens utbedring av gulv o.l. må andelseieren ta ansvaret for (ref. vedtektene).

2022-23: Planlagte tiltak

  • Vi vil forsøke å få lage en oversikt over hvor stakelukene befinner seg på grunnlag av gamle tegninger (borettslaget har noe), “Under Oslo” (vannverkets oversikt) og en faglig vurdering av VVS Gruppen. Denne oversikten vil IKKE bli nøyaktig, men det vi håper på er at vi ved behov kun behøver å fjerne gulvet i et rom i boligene for å finne luken/tilgangen.
  • Vi tar sikte på å pålegge/sterkt anbefale andelseiere som skifter gulv på eget initiativ og oppdager stakeluker, å sette inn luker i gulvet. Dette er uansett i deres egen interesse!

(d) Redusere risikoen ved rehabilitering av bad
Bakgrunn: Rehabilitering av bad kan fort bli en risikosport. Borettslaget har interesse av å forsøke å redusere risikoen for skader. Generelt er vannskader den mest hyppige skadeformen som håndteres via forsikringen, og det ligger ofte dårlig håndverk og dårlige valg bak disse skadene. Premien til forsikringen øker også i takt med antall skadesaker vi som kunde har, så dette vil vi gjerne forsøke å begrense så mye som mulig.

Prioriterte tiltak (2022)

  • Vi vil forbedre vilkårene for rehabilitering av våtrom i borettslaget ved en oppdatering av Byggeveilederen. Vi vil innhente faglige råd om dette.
  • Vi tar sikte på å øke kravene til dokumentasjon (fra fagkyndige) til andelseieren ved vedlikehold/rehabilitering av våtrom.

(e) Vedlikehold av ytterdører og boddører
Bakgrunn: I forbindelse med rehabiliteringen (2011) av rekkehusene ble også ytterdørene og boddørene skiftet ut. Litt for mange av dem ser ut til å ha hatt en levetid på bare 10-12 år. Styret tar sikte på å forlenge levetiden til disse der det er mulig, som vi også gjør med skadde ytterdører i blokkene. Vi har i 2021 fått malt opp 28 inngangsdører i rekkehusene.

2022-23: Planlagte tiltak

  • Fortsette levetidsforlengende maling av utvalgte/skadde dører, samt vannbeslag på boddører som kan reddes fra oppflising/svelling.

Senere

  • På lengre sikt må vi vurdere en total utskifting. Vi må definere standard for ytterdører (model etc), – gjerne av en høyere kvalitet enn i dag.
  • Vi vil også vurdere om vi skal gi vilkår for eventuell privat utskifting av disse (for de som ikke vil vente på styrets prioriteringer).

(f) Radiatoranlegg: tilstandsvurdering av røropplegg og radiatorer
Bakgrunn: Deler av anlegget nærmer seg sin tekniske levealder. Eventuelle lekkasjer kan generere store skader. Ventiler og termostater, som er svakeste ledd i systemet, er skiftet i store deler av borettslaget. Selve radiatorene kan ha ca. 20 års levetid igjen. Røropplegget er mer usikkert. Enkelte lekkasjer har oppstått de senere år.

Vi tar enkeltsakene når de oppstår. Normalt vil det være ting som kan tas via forsikringen. Vi har ikke grunn til å anta at det ligger skjulte feil i VVS-systemene. Vi har ikke behov for vedlikeholdsspyling som et generelt tiltak. Vi antar dessuten at det vil skape flere problemer enn det muligens løser.

Som alternativ til en storstilt utskifting av radiatoranlegget bør det vurderes mindre tiltak som forbedrer anlegget og forlenger levetiden. Variasjoner i vanntrykk er en utfordring. Enkelte har opplevd kalde radiatorer av den grunn. Finnes det “smarte” systemer som kan utjevne trykk i rørene?

Vi må uten tvil følge med på anlegget hele tiden, men kanskje kan den store rehabiliteringen nedprioriteres når systemet tilsynelatende fungerer bra? Vi vil ha mer beslutningsdokumentasjon på dette etter at stikkprøvene er foretatt.

Planlagte tiltak:

  • Forenklet tilstandsvurdering: Vi gjennomfører stikkprøver/inspeksjon i 3 boliger i rekkehus og 3 i blokk som en kombinert kontroll av rørsystemene og vurdering av korrosjon/rust i/på radiatorer
  • Vi bør i tillegg vurdere termofotografering for å avdekke svekkelser, små lekkasjer, etc….

(g) Skadde balkongdekker
Bakgrunn: Vi rehabiliterte alle balkongene i blokkene i 2004, og alle rømningslukene ble åpnet/smurt i 2020. Vi har avdekket at flere balkongdekker er skadd. Flere av disse er skadd på grunn av måten de er blitt behandlet på av beboerne-  som f.eks. møbler med «skarpe ben» og at flere uautoriserte har lagt egne gulvdekker på balkongen.

2022-24: Planlagte tiltak

  • Oppdatere tilstandsvurderingen av balkongdekkene
  • Utarbeid alternativ håndtering og innhente tilbud på utbedring
  • Utbedre de mest skadde balkongdekkene
  • Fortløpende vurdere om andelseier skal dekke alt eller deler av kostnadene

(h) Nye søppelskur – utvidelse av eksisterende søppelskur
Bakgrunn: Vi har en begrenset kapasitet i søppelrommene/-skurene, og korona-tiden har vist dette spesielt tydelig. Vi bør igjen se på hvordan vi kan øke kapasiteten. Vi har tidligere vurdert nedgravde løsninger, men det viste seg av flere grunner å være vanskelig å få til i praksis.

2023+: Planlagte tiltak

  • Vi vil be om tilbud på økt frekvens av tømmingen fra REN
  • Vi vil se på alternative løsninger som å ha en komprimator-tjeneste.
  • Vi tar sikte på å kartlegge og utarbeide en tilbudsforespørsel for utvidelse av eksisterende kapasitet i borettslaget.

(i) Bredbånd/kabel-TV
Bakgrunn: Vi har kabel-TV og bredbånd som kommer på fiber til borettslaget og distribueres deretter på Coax-kabler ut til byggene og inn i hver bolig. Dette hybrid-nettet (Eurodocsis 3.0) med diverse koblingsbokser er infrastrukturen som vi vedlikeholder og holder oppdatert gjennom avtalene med Multinett as og – for tiden – Telia as.

Infrastrukturen vår er rimelig god og gir oss det vi antar beboerne trenger per i dag.
I forbindelse med asfalterings-/dreneringsprosjektet benyttet vi anledningen til å legge rør under asfalten slik at det ved en senere oppgradering av infrastrukturen ikke må ødelegge asfalten igjen. En eventuell oppgradering av nettet ved å trekke fiber helt inn i boligene vil medføre en noe høyere/stabil opplastingshastighet på bredbåndet, redusert forsinkelsen i nettet (som de færreste merker allikevel) og en generell modernisering av nettet vårt. Det siste gir også andre muligheter etterhvert som at noen av oss kan ha “kabelTV” og andre kun ha “internett” og det vi selv håndterer av tjenester på bredbåndet (ulike strømmetjenester etc).

2022-23: Planlagte tiltak

  • Vurdere oppgradering til «fiber helt inn i boligen»
  • utarbeide en gjennomføringsplan

(j) Vedlikehold av fasaden på rekkehusene
Bakgrunn: Selv om royalimpregnert materiale trenger mindre vedlikehold enn mye annet, så må også våre fasader håndteres etterhvert. Mindre områder vil etterhvert bli slitt av sol og vind. Styret har vurdert dette sammen med Byggeutvalget. Vi har konkludert med at vi foreløpig ikke skal iverksette noen tiltak her. Treverk er et ‘levende’ materiale og det vil se noe forskjellig ut på ulike steder etterhvert som årene går. Det er delte meninger om det er ønskelig å gjøre noe med dette, samtidig som det er klart at det er høye kostnader forbundet med å vedlikeholde et likt uttrykk over tid.

Ubestemt: Planlagte tiltak

  • Vurdere/beise fargesvekkede områder på kledningen

(k) Solcelle/solfanger og andre energikilder
Bakgrunn: I dag er regnestykket at det er mange år før solcelle/solfange-investeringer gir gevinst. Dette gir flere utfordringer for et borettslag. Vi tar likevel sikte på å se om en gunstig finansiering/støtte, kombinert med andre tiltak, kan være meningsbærende. Når vi utreder behovet for rehabilitering av rekkehustakene, vil vi ønske å ta en initiell vurdering av hva som kreves av styrking av takene for å kunne bære et anlegg.

2022-24: Planlagte tiltak

  • Vurdere hva som skal til for at rekkehustakene kan bære et solcelleanlegg.

Ubestemt: Planlagte tiltak

  • Utrede sammen med SNE (Søndre Nordstrand Energi) eller andre borettslag fordeler og ulemper med andre energikilder enn “fjernvarme”.

(l) Vurdere lukking av oppgangene i blokkene
Bakgrunn:  Borettslaget har en helhetlig arkitektur, og regnes blant landets fineste eksempler på boligarkitektur fra sin tid. Styrene har derfor vært forsiktige med å utfordre opprinnelige arkitektoniske løsninger.

Vi mener likevel det er verdt å vurdere å lukke alle oppgangene i blokkene og etablere en inngangsdør for hver oppgang. Det vil medføre energisparing og reduserte vedlikeholdskostnader knyttet til ytterdørene til den enkelte bolig. Men det vil også gi andre ulemper og kostnader (etablere ringeklokke på utsiden, nøkler/kodelås, fjernåpning av inngangsdøren, driftskostnader for dette etc). NB! Styret har ikke bestemt noe som helst her, utover at vi ønsker å få spørsmålet utredet.

2023-24: Planlagte tiltak

  • Vurdere mulige fordeler og ulemper ved å lukke oppgangene, – gjerne med noen overslag/estimater for økonomiske konsekvenser. Fasadeendringer krever søknad til kommunen
  • Få utarbeidet arkitekttegninger som holder for søknad/tilbudsforespørsler (dersom vi mener det er hensiktsmessig).

(m) Bedre isolering av takrommet på blokkene
Bakgrunn: For noen år siden gikk vi igjennom alle takrommene og fikk daværende isolasjonsmatter plassert der de skulle være. Der de manglet , fikk vi lagt nye. Vi ønsker nå å vurdere om det er hensiktsmessig å forbedre isoleringen  i takrommet på blokkene.

2023-24: Planlagte tiltak

  • Tilstandsvurdering med forslag til løsninger
  • Innhente tilbud og utbedre dersom hensiktsmessig.

5. “Rehabilitering av uteområdene”
I samråd med vårt Grøntutvalg, Byggeutvalg (BU) og eksterne rådgivere har styret satt opp i prioritert rekkefølge de oppgavene knyttet til uteområdene som bør prosjekteres og gjennomføres i de kommende årene.

I Uteveilederen og i innkallingen til generalforsamlingen finner man de overordnede hensynene som vi forsøker å ivareta angående vedlikehold og rehabilitering av uteområdene. Utover hensyn til miljøet, estetikk og slike ting er det viktig at vi tar hensyn til:

  • Kost-effektiv drift: Vi ønsker lavest mulig driftskostnader på uteområdene slik at vi tar sikte på “solide” benkebord, lekestativ osv samt at vi ikke skal lage løsninger som krever at vi f.eks. over tid må betale for vanning av planter/beplantning osv
  • Snø. Det er trangt hos oss, og det er en årlig utfordring hvor snøen (med grusen…) kan plasseres. Vi må sørge for at dette hensynet er ivaretatt.
  • Regulering av atferd: Vi må faktisk ha en stor stein ved bommene for å hindre at noen kjører rundt bommene, med de konsekvenser det har. Vi må faktisk sette opp hindre foran eller på mindre plenområder og ved lekeplassene. Vi registrerer fra tid til annen at det har vært kjøretøy der. Dette, samt skilting, er en del av det vi må ta inn i planleggingen for uteområdene.

(a) Utenfor blokkene
Bakgrunn: Det har ikke vært gjort noen vesentlige oppgraderinger av området mellom fasaden på blokkene og veiene på mange år. Det er igangsatt et arbeid med å legge ny plen, sette opp kantsteiner og etablere både steinbed (der ikke regnvannet treffer) og blomsterbed. Vi prøver også å ta hensyn til vanning/drenerings-problematikk under arbeidet. Vi tar også sikte på plante bærbusker/trær.

2022-23: Planlagte tiltak

  • Det orienteres om konkrete tiltak på nettsidene og på generalforsamlingen
  • Utenfor HB 46 skal busker fjernes og det skal anlegges et steinbed
  • Utenfor HB 52-58 skal bakken jevnes, ny plen legges og blomsterbed skal anlegges ved inngangspartiene. Under to verandaer ved HB 56 skal det anlegges steinbed.

(b) Naturområdet bak HB 44 og 46
Bakgrunn: Området bak 44 og 46 forsøker vi nå å oppgradere ved å gjøre det mer tilgjengelig for beboerne. Vi har fjernet trær der, og planen er å jevne ut bakken bedre, plante bærbusker opp mot skråningen osv.

2022-23: Planlagte tiltak

  • Jevne ut bakken, fjerne røtter og anlegge plen
  • Etablere en bedre sti/gangvei inn fra veien slik at det blir enklere å få barnevogn/rullestol inn mot området
  • Gjøre klart og forberede planting av bærbusker

(c) Lekeplassene
Bakgrunn: Styret ønsker, og forstår også beboerne slik, at borettslaget skal være tilrettelagt for barn. Lekeplassene er en viktig del av dette, samt at de naturlige omgivelsene våre også er bra for barna. Den primære målgruppen for bruk av lekeplassene er småbarna, og vi ønsker en helhetlig tilnærming til vedlikeholdet og forbedringen av disse plassene fremover. Her er det flere hensyn som skal ivaretas: juridiske krav, “sabotasjerisiko”, sikkerhet, drift og vedlikehold og naturligvis i hvilken grad tiltakene kan være til glede for barnas lek.

2022-23: Planlagte tiltak

  • Utarbeide en plan for lekeplassene i borettslaget som gir oss et rammeverk og klare føringer på hvordan vi vil vedlikeholde og oppgradere lekeplassene fremover.
  • Utarbeide noen forslag som kan vurderes med tanke på budsjett/tiltak i 2023.

d) Asfaltering
Bakgrunn: Ifm asfalterings-/dreneringsprosjektet i 2021/22 ble ikke områdene utenfor bomringene reasfaltert, samt at en parti ved siden av parkeringshuset og utenfor barnehagen ikke ble prioritert.

2022-24: Planlagte tiltak

  • Reasfaltering utenfor barnehageområdet
  • Reasfaltering av gangvei parallelt ved parkeringshuset (avhengig økonomi)
  • Vurdere behov for flere fartshumper, evt. hvor mange

Ubestemt: Planlagte tiltak

  • Utvide lengden på parkeringsplassene mot Frivillighetssentralen slik at lengre kjøretøy får plass. Dette vil skje når vi reasfalterer dette området neste gang.

e) “Fotballbanen”/storområdet utenfor barnehagen
Bakgrunn: I dag har vi et område som benyttes litt til fotball og små pikniker på sommerstid. På vinterstid er det aking, skigåing og vinterlek som er i fokus.  Det har variert litt gjennom årene hvor ofte området benyttes i sommerhalvåret, mens det om vinteren ofte er full aktivitet. Mindre tiltak har vært forsøkt/diskutert som plantekasser på området, etablere et bedre sitte/piknikområdet langs gjerde mot Frivillighetssentralen/ Byttestua (legge steinheller osv), mer beplantning i randsonene av området osv. Styret er åpne for forslag til forbedringer.

Ubestemt: Planlagte tiltak

  • Enkel utbedring av huller i plenen/området

6. Vurdert
Under temaet vedlikehold og forbedringer er det flere saker som blir vurdert og behandlet underveis, uten at det nødvendigvis blir konkludert med at et eller flere tiltak skal iverksettes. Litt kort om noen av disse sakene:

  • Bad: BU anbefaler at borettslaget holder fast ved vanlig grensesnitt mellom felles og privat i sluk/rørsøyle. Vi anbefaler ikke å prioritere felles rehabilitering av baderom så lenge det er andre store rehabiliteringsprosjekter som opplagt er et felles ansvar. Utskifting av rørsøyler skal normalt ikke være nødvendig ennå.
  • Utbedre ‘usikker’ gangvei mellom HB84/HB86 og nedover: Gangveien har et usikkert parti midt på, samtidig er det også flere andre usikre steder på naturtomta vår. Dette blir et spørsmål om hva som er en akseptabel risiko, og styret har pr. nå valgt ikke å iverksette noen tiltak her. Ferdsel på denne og lignende uoffisielle stier skjer på eget ansvar. Vi tar sikte på å få opp skilt om dette her.
  • Oljing av trappene i terrenget: Styret har vurdert dette og konkludert med at vi beholder det naturlige utseende til treverket. Vi vil dermed ikke olje eller male disse.
  • Beplanting av rundkjøringen (kommunens eiendom!): Vi har et forslag utarbeidet i samarbeid med Grøntutvalget og Daniel Stephanek. Vi har ikke fått respons fra Bymiljøetaten og har ikke prioritert å følge opp dette.

5. Oversikt over utførte vedlikehold/rehabiliteringer
Denne listen er ikke fullstendig, men en stikkordspreget liste over ulike tiltak som er gjennomført i de senere årene. Oversikten er ikke fullstendig! Ved å lese innkallingene til generalforsamlingene vil man normalt få mer informasjon om tiltakene.

2021Asfalt-og dreneringsprosjektet ble utført i hele borettslaget

Lagt kantstein langs blokkene HB 52-58

2020Utbedring av uteområdene utenfor blokkene i HB 46-52

Trappenedgangen 74-76 ble malt og det ble lagt på ny jord og plen på begge sider

Stien mellom 76-82/84 rekka ble gjort bredere og tilført mer subus

Anlagt hekk rundt vaktmesterområdet

Rehabilitert underlaget på området rundt flaggstangområdet og lagt ny plen

Benkebordene ble rehabilitert

Nytt gjerdet i enden på midtre dekke

Opprusting av felles utebelysning

Rehabilitering av skadde ytterdører/boddører

Utbedring av asfalt- og dreneringsprosjektet

2019Utbedret inngangen til trappeløpet mellom HB 74 og 76 og lagt på ny subbus

Fartsdumper ble merket opp på nytt

Utskiftning av noen ytterdører som var skadet og noen ble utbedret med maling

Rampe til taket på parkeringshuset og nyanlegg av rampe og trapp ved flaggstangområdet. Ny el-tilførsel til varmekabel i trapp og rampe

Trefellingsprosessen ble gjennomført

Alle leiligheter i blokken fått installert nye individuelle målere (fjernvarme)

Nederste del av trappene i oppgangene er utbedret der det ble identifisert større skader i betongen

Veggene i trappeløpene i blokkene ble utbedret

Fester for standardiserte dørskilt ble montert i blokkene

30 av de mest skadde ytterdørene i blokkene har blitt malt

73 rømningslukene er åpnet, smurt og utbedret

Gjesteparkeringsplassene er malt opp igjen og HC-plassene ble gjort bredere

Gjennomført tiltak ifbm radon i en leilighet og justert på noe av oppsettet for radonviftene som er plassert ut ved enkelte leiligheter

2018I 2018 var det rehabiliteringen av parkeringshuset som dominerte, med delprosjektene:
– rehabilitering av bærende konstruksjoner og fasader
– infrastruktur for lading av elbiler inne i parkeringshuset
– nye porter og portåpnere

Sandkassen ved barnehagen ble fornyet

Endring av slagretningen på balkongdører hvor det ble gjort en feil under rehabiliteringen ble snudd

25 ståldører (søppelrom m.m ) og 4 sikringsskap i blokkene ble malt

Flere takviftet (deriblant til søppelrom og noen rekkehus) ble skiftet

Standardiserte dørskilt ble bestemt og oppheng for disse ble satt opp på alle dører i blokkene

2017Oppføring av en binge for hageavfall (bak ‘vaktmesterområdet’)
Nye parkeringsskilt o.l.
Reparasjon av gjerder
Tre av trappeløpene ble fornyet og gjort merkbart bedre å ferdes i
2016Økt strømkapasitet til parkeringshuset (ny hovedtavle m.m.)
Ladestasjoner på taket til parkeringshuset
Mindre dreneringstiltak (HB 94H/96A-området)
Nytt gelender ved HB 32H
Snøfangere montert på alle baldakinene ved oppgangene i blokkene
Flere utbedringer av el-installasjoner (ledninger, sikringsbokser) i parkeringshuset og rundt om i borettslaget
Forbedret og stedvis ny isolasjon på loftet i blokkene
Montert taksikring i blokkene
Oppussing av søppelhus-takene
2015Utskifting av vinduer og balkongdører i alle leilighetene i blokkene.
Oppgradering av elanlegget, herunder nye lys i parkeringshuset.
Oppgradering av vaktmesterområdet.
Etablering av postkasseanlegg i brl.
Mindre oppgradering av kabel-TV/bredbåndsinfrastrukturen via Multinett.
Lagerrommene og vaktmesterrommene er oppusset noe.
Det ble skiftet noen defekte ventilatorer.
En rekke mindre vedlikeholdsoppgaver i rekkehusene er håndtert, samt et større dreneringsproblem ift. et rekkehus.
2014Håndtering av radon i ca. 40 leiligheter.
Installert rømningsheiser i en del rekkehus
Etablert fartshumper o.a. trafikksikringstiltak.
Montert taksikring i blokkene og på rekkehusene.
2013Det er gjennomført radonmålinger i hele borettslaget og startet med tiltak for å redusere radonnivå under anbefalte grenseverdier. Oppfølging av rehabiliteringen av rekkehusene fortsatte i 2013, inkludert utbedringer etter 1-års kontroll av rehabiliteringen. Nye postkasseanlegg i blokkene ble i perioden montert i første del av 2013. Enkelte av oppgangene i blokkene ble pusset og malt. Det ble foretatt asfaltering av vei langs garasjen etter lengre periode med svært dårlig dekke. Det er gjennomført sikringstiltak av utsatte gjerder og rekkverk i barnehagen og på garasjen.
2012Oppfølging av rehabiliteringen av rekkehusene fortsatte i 2012. I tillegg til en del mindre arbeider ble det i løpet av 2012 gjennomført 1-års-kontroll av rehabiliteringen.
2011Rehabiliteringen av rekkehusene fortsatte i 2011. Som beskrevet under har arbeidene bestått av utskifting av vinduer, dører og kledning for å rette opp konstruksjonsfeil, samt utskifting av balkonger og etterisolering av fasader. Det har vært et omfattende prosjekt med behov for tett oppfølging av så vel økonomi, fremdrift, HMS-forhold og kvalitet/ gjennomføring. Det er også lagt mye arbeide i forhold til løpende beslutninger, utbyggingssaker og informasjon underveis i rehabiliteringen. I tillegg til en del mindre arbeider vil det i løpet av 2012 gjennomføres 1-års kontroll av rehabiliteringen av rekkehusene.
2010Rehab. rekkehus + oppussing oppganger
Med bakgrunn i vedtak på ekstraordinær generalforsamling 2009 er det gjennomført og påstartet rehabilitering av rekkehusene. Rehabiliteringen har omfattet utskifting av vinduer, dører og kledning for å rette opp konstruksjonsfeil, utskifting av balkonger og etterisolering av fasader. Det har vært et omfattende prosjekt med behov for tett oppfølging av såvel økonomi, fremdrift, HMS-forhold og kvalitet/gjennomføring. Det er også lagt mye arbeide i forhold til løpende beslutninger, utbyggingssaker og informasjon underveis i rehabiliteringen. Arbeidene med rehabiliteringen fortsetter i 2011. I tillegg til rehabiliteringen av rekkehusene er de to siste av blokkoppgangene pusset opp og malt (hhv. nr 34 og 44), samt at rekkverk og håndløpere i blokkoppgangene er blitt malt.
2009Det er gjennomført overflatebehandling og noe nødvendig utskifting av vinduer og dører i blokkene. Tre av blokkoppgangene ble pusset opp og malt (hhv. nr. 38, 46 og 52). Arbeid med utbedring av lekeplasser og utskiftning av lekeapparater ble fullført sommeren 2009. Lekeplassene har nå god standard, og husker og andre lekeapparater tilfredsstiller gjeldende forskrifter. Det er satt opp nye oversiktsskilt/-kart over borettslaget i rundkjøringa og ved den øvre bommen inn mot blokkene. På ekstraordinær generalforsamling 30.11.2009 ble egen sak om rehabilitering av rekkehusene fremmet. Med bakgrunn i tilstandskontroller og økonomiske analyser ble det vedtatt å gjennomføre rehabilitering av rekkehusene som omfatter utskifting av vinduer, dører og kledning for å rette opp konstruksjonsfeil, samt utskifting av balkonger. Rehabilitering av rekkehusene er planlagt gjennomført i 2010.
2008Alle eldre bommer ble skiftet ut og det ble montert nye automatiske bommer.
Alle lekeplasser ble vurdert mht. sikkerhet, og ikke godkjente lekeplasser ble påstartet og erstattet av nye lekeapparater. Arbeidet forsetter i 2009.
Tre av blokkoppgangene ble pusset opp og malt (hhv. nr. 48, 56 og 58).
Nye  garasjeporter ble montert høst 2007, men for å sikre god drift ble det våren 2008 foretatt oppgradering av det elektriske anlegget for å kunne ha stabile, driftssikre motorer til de nye portene.
Det ble foretatt oppussing av nytt styrerom i nr. 54, samt at tidligere vaskerier ble pusset opp for salg/hhv. utleie.
Det ble påstartet tilstandskontroll av rekkehusene og blokkene med noe utbedringsresultat.
Søppelboden ved 90-rekka ble utvidet, og for å sikre avrenning ble det asfaltert i trappen mellom 94/96-rekka.
Det er også gjennomført enkelte ENØK-tiltak.
2007Alle garasjeporter ble skiftet ut, og det ble montert nye motorer og alle beboere med garasjeplass fikk utlever en radiostyrt fjernåpner. Ny vaktmesteravtale ble gjort gjeldende fra 17.09.07, med betydelig oppgradering av tjenester og oppgaver knyttet til drift og vedlikehold av Borettslaget.
Det ble gjennomført en del garantiarbeider på blokkenes balkonger. 4 balkongrekker av glass eksploderte uten fysisk påkjenning, og entreprenøren har skiftet disse uten kostnader for borettslaget.
Tre blokkoppganger er pusset opp og malt (oppgang nr 40, 42 og 54). I 2006 ble oppgang nr 36 pusset opp.
2006Garasjehuset: Riving av dekke i plan 2 som følge av store mengder klorider. Renovering av bygg og elektrisk anlegg (lys, motorvarmere og varmekabler).
Montering av nye varmefordelingsmålere på alle radiatorene og varmtvannsmålere, begge deler med GSM-sendere (for fjernavlesing) samt nye termostatventiler for radiatorene i alle blokkene.
Styret har i løpet av perioden jobbet videre med å forbedre avtrekksforholdene i borettslaget. I tillegg til ventilasjon av leiligheter er det også gjort forbedringer i ventilasjonen i noen av søppelrommene i blokkene.
2006Alle defekte takvifter er byttet, og det er gjennomført utskifting av kjøkkenventilatorer.
2006Varmemålere er byttet i blokkleilighetene. Disse kan fjernavleses
2004Utskifting av balkongene i blokkene
2003Fasadene på alle blokkene er blitt slemmet. Vinduer og balkongdører er blitt malt.
2002Rehabiliteringen av rekkehusenes fasader ble avsluttet.
Slemming av 4 gavl endevegger på blokkene.
Skiftet ut ca 20 takvifter.
Justert taknedløp på rekkehusene.
2001Malerarbeid med rekkehusene ble planlagt og igangsatt av rekkene 82, 84, 90, 92 og 94. Det ble foretatt utskifting av ødelagte fasadebord og utbedring av vinduer på alle rekkehusene.
Rekkverk ble satt opp langs stien mellom nedre og midtre gangvei.
Gjennomført brannsikkerhetsinspeksjon i borettslaget.
2000Fase 3 av taktekkingsarbeidet ble avsluttet sommeren 2000. I denne sammenheng ble en del bordbekledning over bodene skiftet.
Rehabilitering av skallmurene på blokkene. Prosjektbeskrivelse og anbudsrunde ble gjennomført høsten 2000. Arbeidene ble gjennomført i perioden januar – mai 2001. Rehabiliteringen har bestått av:
Etterforankring av teglskallmur.
Etablering av dilatasjonsfuger.
Utbedring av beslag og foringer rundt vinduer.
Reparasjon av dragere.
Deler av det elektriske anlegget i parkeringshuset ble overhalt. Dette inkluderte bl.a. oppgradering av nødlysanlegget og jordfeilbrytere på motorvarmerkontakter.
Et antall takvifter ble skiftet ut pga elde.
En del av antenneanleggets nedgravde kabel ble skiftet pga vannskader (ble dekket av UPC).
Ny trapp og gelender ble satt opp på nedgang mellom rekke 92 og 94.
1999Fase 2 (1/3) av takarealet i borettslaget fikk nytt belegg.
I forbindelse med taktekkingen ble en del bordbekledning og beslag over bodene i rekkehusene skiftet ut.
Det ble skiftet ca 25 takvifter og noen defekte ventilatorer.
Man startet prosjekt for oppgradering av skallmurer på blokkene.
Det ble kjøpt inn 2 sentrifuger til vaskeriene i henholdsvis nr 54 og 36.
1998Ca 1/3 av det samlede takarealet i borettslaget fikk nytt belegg.
Gamle stoppekraner ble skiftet i samtlige leiligheter på grunn av fare for lekkasje.
Det ble installert individuell energimåling i alle leiligheter. Samtidig ble en rekke radiatorer utbedret.
Beising av husene.
Gangsti mellom 84- og 86-rekka og 66- og 68-rekka ble oppgradert.
1997Beising av rekkehusene.
Utskifting av noe kledning.
Utskifting av takviftene til søppelsjaktene på blokkene.
Reparasjon av noen tak i rekkehusene.
Installasjon av garasjeporter. Installasjonen ble finansiert av de som har garasje.
1996Beising av husene – oppstart.
Det ble lagt varmekabler i den bratte gangveien ved 90 A.
I forbindelse med en VVS-inspeksjon i våtrom i 1996 ble det avdekket skader i i alt 117 leiligheter. Eierne av disse leilighetene ble pålagt å foreta utbedring.
VVS-skader som ble avdekket i VVS-kontrollen, ble utbedret.
1995Oslo Energi, nå Viken Energinett, overtok eiendomsretten til sekundærledningsnettet for fjernvarmen og ansvaret for drift og vedlikehold av sekundærnettet frem til eiendomsgrensen for det innvendige anlegg, 0,5 m innenfor yttervegg.
Garasjehuset ble rehabilitert.
Blokkfasaden ble sikret.
Ny beiserunde ble påbegynt.
En del oppganger ble pusset opp.
Råtne vinduslister i rekkehusene ble skiftet. Noen av vinduene er sannsynligvis så skadet at de må skiftes ut i løpet av noen år.
Det ble gjennomført en VVS-kontroll i samtlige leiligheter.
1993Tak på rekkehus og blokker ble sikret.
Beisearbeidet ble ferdigstilt.
1992Informasjonsskilt over borettslaget ble satt opp.
Antenneanlegget ble oppgradert.
1991Skiftet tak på uteboder øvre tun.
1990Vaskeriene ble pusset opp.

Comments are closed.