Andelseierne har selv vedlikeholdsansvaret for radiatorene i boligen. Dette betyr at ‘sjekk’ av radiatoren, skifte av defekte deler som en termostat, en ventil o.l. er noe man selv skal bestille og betale for, – normalt hos borettslagets faste rørlegger (VVS Gruppen as).
La fagfolk gjøre jobben. Skader og følgeskader som er forårsaket av beboeren selv vil normalt bli fult ut belastet andelseieren. Det er ikke lurt å skru på noe dersom du ikke vet hva du gjør.
Borettslaget har føringer for radiatorene. Man har f.eks. ikke lov til å skifte dem ut, bruke alternative termostater etc. uten en skriftlig tillatelse fra styret!
Styret har gjennom årene fått flere henvendelser angående radiatorene. Vi kan alle merke oss dette:
- Det normale er at radiatorene fungerer!
I vårt borettslag er det mange radiatorer. Tell opp hvor mange du har i din bolig og gang det opp med 219 boliger. Fra sosiale media kan man få inntrykk av at det kontinuerlig er problemer med radiatorene. Det er det ikke. - Manglende kunnskap
Siden styret har erfart at ikke alle har tilstrekkelig kunnskap om hvordan fjernvarmen og termostatstyrte radiatorer fungerer, har vi tidligere laget en artikkel om dette på nettet (Fjernvarmen – slik fungerer den!) - Hvor er problemet?
Hva er symptomene eller hva er problemet? Det er ikke alltid lett for en amatør å stille en riktig diagnose. Det vi alle kan gjøre før vi ringer rørlegger, er å kartlegge noen forhold.- Gjelder problemet kun én radiator eller flere?
- Dersom problemet gjelder ‘alle radiatorene’, kan årsaken ligge utenfor egen bolig. Da er det lurt å sjekke med nærmeste naboer om de har samme problem? (For fagfolkene som skal finne ut av dette, har det normalt minimal verdi at en nabo som bor en gate nedenfor, melder på Facebook at alt er ok hos dem.)
- Det generelle vedlikeholdet?
Etter nedstengningen om sommeren eller dersom anlegget har vært avslått av andre grunner, kan man oppleve surkling i anlegget når det slås på igjen. Da er det på tide å lufte radiatorene (Hvordan lufte radiatoren?), -det vil si alle radiatorene i boligen. Husk da å skru ned termostaten.
Vanlige problemer
De mest vanlige, opplevde problemene med radiatorene ser ut til å være:
1. Alle radiatorene er kalde
Dersom radiatorene i egen bolig og hos nærmeste nabo er kald, så er problemet mest sannsynligvis ‘utenfor’ egen bolig. Det kan være problem med for lavt vanntrykk i anlegget eller et annet problem knyttet til sentralen. Rørleggeren du innkaller fra VVS Gruppen as, vil finne ut av dette.
Dersom problemet ligger hos borettslaget (= fellesskapets vedlikeholdsansvar), vil felleskapet plukke opp regningen.
2. Én radiator er kald
Er det kun 1-2 radiatorer som ikke virker som forventet? Normalt betyr dette at årsaken ligger lokalt i din bolig. Ved luft i radiator er gjerne toppen på radiator kald, eller ujevn varm da luften stiger. Og det kan muligens føre til surkling og susing. Start med å lufte radiatoren (ofte alle radiatorene i boligen) for å se om det forbedrer situasjonen. Hvis ikke dette hjelper, kan det være skader på en radiator (eller to).
Et termostathode har gjerne levetid på 10 til 15 år. Termostathoder har gass eller gele innvendig som blir borte med tiden. Ved gammel eller defekt termostat blir den kun til en av/på bryter. Om termostaten er i orden, vil frostsikring i termostathode skru radiator på for fullt om termostathode føler det kaldere enn ca. 6 grader (mest vanlig innstilling).
Dersom kun én radiator er kald, og du har luftet den riktig, så er nok termostaten (eller muligens en ventil) ødelagt. Den må i så fall skiftes.
3. Det er en ujevn varme på den enkelte radiator
Årsaken til dette kan være at man har luftet mens termostaten sto åpen. Da får man ikke luften ut av bunnen. Det kan også være en defekt radiatorventil, – det skjer sjeldent (spesielt er det sjeldent i blokkene siden det der er nyere ventiler).
Løsning: Prøv først å lufte radiatorene med stengte termostater og se om det ordner seg. Dersom det ikke ordner seg, bør rørlegger tilkalles.
4. Radiatoren virker «ekstra varm»
Radiatoren er en kilde til varme og den styres av en termostat. Termostaten kan blir ‘lurt’ dersom en sofa står for nær radiatoren.
5. Luftfuktighet
Uheldig plassering av møbler kan medføre kondens, spesielt med bidrag fra manglede lufting av boligen. Vi har lagt ut noe om dette her:
- Dugg, fukt og kondens i boligen
- Dugg og lufting (de nye vinduene i blokkene)
- Uteboder er ikke inneboder!
Andre forhold styret får henvendelser om når det gjelder radiatorer er:
Å fjerne en radiator
I Byggeveilederen vår finner man informasjon om radiatorene. Der går det fram at radiatorer ikke kan flyttes og at det skal søkes til styret om man ønsker å fjerne disse.
Det skal søkes til styret når enkelte radiatorer skal fjernes permanent. Særlig på bad og kjøkken er dette blitt gjort i mange rekkehus. Også i entreen har mange erstattet vannbåren radiator med elektrisk gulvvarme. Styret vil normalt innvilge slike endringer, men ønsker søknad for å holde oversikt med endringer i bygningsmassen. Demonteringen skal utføres av borettslagets rørlegger.
I de tilfellene der styret har gitt tillatelse til å fjerne en radiator, har det skjedd med noen betingelser:
- at dette gjøres av fagfolk
- at andelseieren er ansvarlig for å deponere den ved en miljøstasjon eller lagre den forsvarlig i egen bod (den skal ikke kastes i miljøcontaineren!)
- og at andelseier (eller senere andelseiere) må ta alle kostnader ved å installere en ny (tilsvarende) radiator ved en senere anledning, dersom det er ønskelig. Det skal det også søkes om til styret. Den siste setningen er egentlig bare fordi vi skal ha kontroll med at det blir en tilsvarende radiator som settes opp og at dette gjøres av VVS-Gruppen as, som borettslaget har avtale med.
Rust, -og vedlikehold man selv kan gjøre
Rør og radiatorer kan se litt slitne ut etter noen års bruk og hjemmesnekret vedlikehold (f.eks. at man har malt med mer eller mindre egnet maling – med og uten grunnarbeider). Hva kan/bør andelseierne gjøre av:
- pussing og andre grunnarbeider på rør til radiatoren og på selve radiatoren, og
- dersom man vil ‘male’, hvilken type maling kan brukes konkret på rørene og/eller på radiatoren?
Svar: Her bør det høres med malerforretning hvilken grunning og hvilken lakk/maling man kan bruke.
Ekte rust bør sjekkes ut av fagfolk! Rust er tegn på at noe er galt. Det kan skyldes en lekkasje eller for høy luftfuktighet i leiligheten. I slike tilfeller bør man reagere raskt for at det kan bli utbedret slik at rusten ikke skal få utvikle seg. Erfaringen er at radiatorer og rør på Holmlia holder seg veldig bra innvendig siden vannet som blir påfylt, er behandlet med kjemikalier og oksygenfritt vann fra fjernvarmen. Kontakt styret dersom du mistenker rustskader (ta gjerne noen gode bilder!).
Å skrifte til alternative termostater
Borettslaget har ansvaret for at anlegget fungerer. Derfor har vi ulike føringer for hva man kan gjøre og ikke-gjøre angående radiatorene.
Noen ønsker å teste ut smart-termostater på radiatorene, og vi har tidligere godkjent dette etter søknad på noen vilkår:
Vi kan aksepterer forsøk av denne typen forutsatt at det skjer i samarbeid med VVS Gruppen as. Vi forutsetter at ingen ting bli modifisert på en slik måte at det ikke kan settes tilbake til opprinnelig stand uten vesentlige kostnader. Utover dette har vi følgende premisser for uttestingen:
- styret skal være varslet og ha akseptert uttestingen på forhånd (det betyr at man skal søke på forhånd!)
- andelseier tar alle omkostninger tilknyttet dette, inkl. demontering og oppsett av «vanlig løsning» når testen er gjennomført eller når styret krever det
- dersom ikke annet er konkret avtalt på forhånd, skal radiatoren tilbakeføres til opprinnelig oppsett før et eventuelt salg av boligen
- og styret tar gjerne en «rapport» etter hvert på hvordan det nye systemet fungerer i praksis.
Oppsummert betyr dette at man kan montere andre løsninger enn den originale forutsatt at VVS Gruppen har godt god for løsningen og vilkårene ovenfor er akseptert.
VVS Gruppen
VVS Gruppen anbefaler kun xComfort om det er ønskelig med elektronisk styring. Ved bruk av mekanisk termostat benytter de hovedsakelig Danfoss eller TA termostat (pr. desember 2023).
Sist oppdatert: 31/12/2023