Hver måned betaler vi alle vår del av felleskostnadene. De pengene dekker renter og avdrag på fellesgjelden, strøm og fjernvarme, forsikring, vaktmester og vedlikehold. Et rimelig spørsmål er hva som skjer hvis en beboer slutter å betale. Havner regningen da hos resten av oss?
Kort svar: borettslaget er godt sikret, og du skal ikke bekymre deg for å måtte dekke naboens felleskostnader.
Vi har lovbestemt sikkerhet i boligen. Borettslaget har det som kalles legalpant i hver enkelt andel. Det betyr at hvis noen ikke betaler, står laget først i køen når boligen eventuelt selges, foran bankens boliglån. Betaler en andelseier over tid ikke, kan boligen til slutt tvangsselges for å dekke kravet.
Vi har en garantiordning gjennom OBOS. Borettslaget har en avtale om garantert betaling av felleskostnader. I praksis betyr det at OBOS overfører hele beløpet til laget til fast tid hver måned, uansett om alle beboere har betalt eller ikke. OBOS følger så opp dem som ikke betaler. For deg som beboer betyr det at økonomien i laget er stabil, og at du ikke ender opp med å betale for andre.
Hva bør du gjøre?
Betal felleskostnadene i tide. Det holder driften i gang og økonomien forutsigbar for alle.
Får du selv problemer med å betale, ta kontakt med forretningsfører eller styret så tidlig som mulig. Det er alltid lettere å finne en løsning før en sak vokser seg stor, og du er ikke den første som har trengt litt fleksibilitet i en periode.
Har du spørsmål om felleskostnadene eller ordningen, er du velkommen til å ta kontakt med styret.
Sist oppdatert: August 2026
En litt lengre artikkel om dette, primært for styremedlemmer:
Hvordan sikrer borettslaget seg mot dårlige betalere?
Av Bjørn Tommy Tollånes, styreleder Hallagerbakken borettslag (august 2026)
Et borettslag eies av dem som bor der. Hver måned betaler andelseierne sin del av felleskostnadene, og de pengene dekker alt fra renter og avdrag på fellesgjelden til vaktmester, forsikring og andre kostnader. Systemet hviler på en enkel forutsetning: at folk betaler. Når noen slutter å gjøre det, forsvinner ikke regningene. De må dekkes uansett, og da er det de andre beboerne som ender opp med å betale for naboen mens saken pågår.
Det gjelder også når borettslaget har god sikkerhet i boligen. Vi kan ha rett til å kreve pengene tilbake gjennom et tvangssalg, men et tvangssalg tar tid. I mellomtiden løper strømregningen og terminen på fellesgjelden som før. Spørsmålet er derfor ikke bare om vi får pengene til slutt, men hvem som legger ut i ventetiden, og hvordan vi kan redusere den risikoen. Denne artikkelen går gjennom verktøyene et styre har, hva de faktisk koster, og hvordan man bør tenke rundt valget.
Legalpantet: borettslagets sterkeste kort
Det første styret bør forstå er legalpantet. Etter borettslagsloven har laget en panterett i selve andelen for ubetalte felleskostnader, og denne panteretten står foran alt annet som hefter i boligen. Det betyr at den går foran andelseierens eget boliglån. Betaler ikke andelseieren, kan boligen tvangsselges, og borettslaget står først i køen når pengene fordeles.
To ting er verdt å kjenne til. For det første er sikkerheten begrenset i beløp: pantet dekker inntil to ganger folketrygdens grunnbeløp, altså i størrelsesorden 210 000 til 230 000 kroner avhengig av hvilket år grunnbeløpet regnes fra. Ubetalte felleskostnader utover dette er ikke sikret. For det andre er den begrenset i tid. Panteretten faller bort hvis laget ikke innen to år etter forfall setter i gang tvangsinndriving. Somler styret, kan hele sikkerheten forsvinne.
Poenget som ofte overses: legalpantet holder som regel godt når det er én andelseier som ikke betaler. Problemet oppstår når flere misligholder samtidig, eller når fellesgjelden er så høy at salgssummen ikke dekker kravet. Det er i de scenarioene naboene virkelig risikerer å måtte punge ut, og det er der en sikringsordning kommer inn.
Verktøykassa, fra det enkle til det inngripende
Det er nyttig å tenke på tiltakene som trinn på en stige.
Purre- og innkrevingsrutiner er førstelinjen. En rask, mest mulig automatisk rutine hos forretningsføreren fanger opp uteblitte betalinger med én gang i stedet for etter flere måneder. De aller fleste sakene stopper her, med en purring eller et inkassovarsel. Verdt å merke seg er at forretningsføreren normalt sender fakturaer på vegne av laget, men ikke driver egentlig inkasso. Den tjenesten kjøpes eventuelt separat.
Inkasso er neste trinn når purring ikke virker. Her tar et inkassoselskap over den formelle inndrivingen fram mot et eventuelt tvangssalg. Gebyrene og salærene belastes i hovedsak skyldneren, ikke laget.
Salgspålegg og tvangssalg er det tyngste virkemiddelet. Ved vesentlig mislighold, som vedvarende ubetalte felleskostnader, får andelseieren først en skriftlig advarsel med frist til å rette opp. Skjer ikke det, kan styret gi et salgspålegg, og selges boligen ikke frivillig, kan laget begjære tvangssalg gjennom tingretten. Prosessen har strenge formkrav, og den bør håndteres av forretningsfører eller advokat.
Sikringsordning er det eneste virkemiddelet som faktisk skjermer den enkelte nabo fra å bære tapet, og som dekker det legalpantet ikke rekker over. De tre første trinnene handler om å drive inn pengene. Sikringsordningen handler om hvem som tar tapet hvis inndrivingen ikke gir full dekning.
Sikringsordningene i praksis
Det finnes flere tilbydere, og de fungerer ikke likt. Den viktigste forskjellen går mellom ordninger som forskutterer pengene løpende, og ordninger som bare dekker et konstatert tap i etterkant.
OBOS’ garantert betaling av felleskostnader er en forskutteringsordning. OBOS Factoring AS overtar ansvaret for innkrevingen og betaler laget hele det månedlige beløpet til fast tid, uavhengig av om enkeltbeboere har betalt eller ikke. Laget får altså pengene og slipper å bære risikoen, mens OBOS følger opp dem som ikke betaler på vanlig inkassovis, med tvangssalg som siste utvei. Ordningen dekker både drifts- og kapitalkostnader, og i praksis også poster som fjernvarme. Prisen avhenger av størrelsen på felleskostnadene. For OBOS-forvaltede borettslag ligger premien lavt, mens frittstående lag betaler en høyere sats for samme tjeneste. Styreledere som har regnet på dette for egne lag, oppgir premier i størrelsesorden 0,3 prosent av felleskostnadene for medlemslag, mot 0,5 til 1 prosent for frittstående. Hallagerbakken borettslag har en avtale om dette med OBOS Factoring AS (2026).
Borettslagenes Sikringsordning (SBS), tilbudt via NBBL, er en tapsordning. Hvis en andelseier ikke betaler, kjøres en inkassoprosess og til slutt et tvangssalg, og ordningen dekker det tapet salget ikke dekker, med erstatning for inntil et gitt antall måneders uteblitte felleskostnader. Alle borettslag som forvaltes av et boligbyggelag tilknyttet NBBL kan forsikres her. Forskjellen fra OBOS-modellen er at laget ikke får pengene løpende. Man må selv dekke de løpende kostnadene til tapet er konstatert, og premien ligger gjerne høyere.
Forsikringsselskaper som IF tilbyr også dekning mot tap av felleskostnader, og betingelsene varierer. Enkelte tilbyr lange dekningsperioder og tar samtidig rettsrisikoen: siden selskapet overtar kravet på vegne av laget, dekkes en eventuell tvist med skyldneren av selskapets advokater. Dette er verdt å innhente tilbud på, særlig for lag som ikke er bundet til en bestemt forvalter.
Klare Finans (etablert som BBL Finans i 2013, for de store boligbyggelagene utenom OBOS, som USBL) leverer i praksis en kopi av OBOS-modellen: sikring, forskuttering og innkreving. For et OBOS-forvaltet lag er det lite å hente på å bytte hit, siden man da behandles som frittstående og betaler den høye satsen for et tilnærmet identisk produkt.
| Ordning | Type | Får laget pengene løpende? | Rettsrisiko | Kostnad |
| Purre-/inkasso-rutine | Innkreving | Nei, kun det som betales | Ligger på laget | Inngår i forvaltning; gebyr belastes skyldner |
| Legalpant | Lovbestemt sikkerhet | Nei, dekning ved salg | Ligger på laget | Gratis (følger av loven) |
| OBOS GBF | Forskuttering + sikring | Ja, hele beløpet | Håndteres av OBOS Factoring | Lav for medlemslag, høyere for frittstående |
| NBBL / SBS | Tapsdekning | Nei | Håndteres i inndrivingen | Høyere premie enn OBOS |
| IF o.l. | Tapsdekning + forsikring | Nei | Kan overtas av selskapet | Varierer; hent tilbud |
| Klare Finans | Forskuttering + sikring | Ja | Håndteres av tilbyder | Høy sats for OBOS-lag |
Den skjulte kostnaden: likviditet og renter
En forskutteringsordning har en fordel som ikke står i prislisten: laget har pengene mens noen andre følger opp de dårlige betalerne. Men det er også en bakside som er lett å overse, og det er her styret bør regne litt selv.
Felleskostnadene forfaller den 1. i måneden, men OBOS overfører beløpet til laget først omtrent ti dager senere. I den perioden er det tilbyderen, ikke laget, som disponerer pengene. Tilbyderen beholder også forsinkelsesrenter og purregebyr fra dem som betaler for sent. For et lag med god likviditet og penger på en forrentet konto er dette en reell kostnad: en tredjedel av måneden uten rådighet over inntektene, måned etter måned. Regner du innbetalingene per måned, ganger med andelen av måneden du mister rådigheten, og multipliserer med rentesatsen, får du et bilde av hva ordningen egentlig koster utover selve premien.
Dette er ikke et argument mot sikring. Det er et argument for å regne før man signerer, og for å spørre forvalteren om det er mulig å få pengene utbetalt raskere.
Når trenger man egentlig sikring?
Her er det ingen fasit, og svaret avhenger av lagets situasjon.
For et lag med solid likviditet kan legalpantet være tilstrekkelig. Har laget for eksempel flere måneders drift stående på konto, tåler det at én andelseier slutter å betale mens tvangssalget går sin gang. Noen lag har så god økonomi at de klarer å dekke løpende forpliktelser i et helt år selv om ingen skulle betale. For dem gir det begrenset mening å betale en årlig premie for en risiko de allerede bærer godt.
Risikoen henger også sammen med alder og fellesgjeld. Eldre borettslag med lav fellesgjeld har erfaringsmessig langt lavere mislighold enn nyere lag med høy gjeld og lave innskudd. Jo høyere fellesgjelden er i forhold til boligens verdi, jo større er sjansen for at et tvangssalg ikke dekker kravet, og jo mer verdt er en sikringsordning.
Samtidig ligger det et ansvar på styret. Vi som sitter i styrer forvalter andres penger, og da hører det med å undersøke alternativene i stedet for å la en avtale løpe videre av gammel vane. Å beholde en ordning bør være en beslutning, ikke en forglemmelse, og det samme gjelder å si den opp. Flere styrer har gått gjennom regnestykket og konkludert ulikt: noen har sagt opp forskutteringsavtalen fordi de er godt nok sikret gjennom legalpant og egen likviditet, andre har beholdt den for forutsigbarhetens skyld. Begge deler kan være riktig. Det som kjennetegner de gode beslutningene, er at de er begrunnet.
Slik kan styret gå fram
Et konkret løp for et styre som vil ta stilling til dette:
Start med å hente inn dagens avtale fra forvalteren og les hva den faktisk sier om pris, utbetalingstidspunkt, forsinkelsesrenter og hvem som bærer kostnadene ved rettslig inndriving. Kartlegg deretter lagets egen likviditet: hvor mange måneders drift har dere på konto, og hvor sårbare er dere hvis én, to eller flere slutter å betale? Be forvalteren om tall på hvor mange som faktisk har misligholdt de siste årene. Innhent tilbud fra minst én tilbyder utenfor dagens forvalter, slik at dere har et sammenligningsgrunnlag. Regn så på den skjulte kostnaden ved forskuttering, ikke bare premien. Til slutt legger dere fram en begrunnet innstilling for årsmøtet.
Uansett hva dere lander på, er selve gjennomgangen verdifull. Finans oppleves av mange styremedlemmer som et vanskelig felt, og nettopp derfor blir avtaler ofte stående urørt i årevis. Å ta en selvstendig, dokumentert beslutning på et slikt område er en del av jobben, og det er noe styrer bør bli flinkere til.
Kilder
- Kommunal- og regionaldepartementet. Til deg som sitter i styret i borettslag med høy fellesgjeld. Regjeringen. https://www.regjeringen.no/globalassets/upload/krd/vedlegg/boby/veiledninger_og_brosjyrer/styret_web.pdf
- Lov om burettslag (burettslagslova). (2003). LOV-2003-06-06-39. Lovdata. https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2003-06-06-39
- Norske Boligbyggelag. Borettslagenes sikringsordning. Hentet 4. august 2026 fra https://www.nbbl.no/for-borettslag-og-sameier/borettslagenes-sikringsordning/
- NOU 2009: 17. (2009). Sikring mot tap av felleskostnader i borettslag. Kommunal- og regionaldepartementet. https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/nou-2009-17/id570499/
- OBOS. Garantert betaling av felleskostnader. Hentet 4. august 2026 fra https://www.obos.no/styrearbeid/eiendomsforvaltning/garantert-betaling-av-felleskostnader
- Enkelte tall om premienivå og betingelser bygger på erfaringer delt av styreledere i en diskusjon om temaet (Styrenettverket Holmlia) og bør bekreftes mot gjeldende avtalevilkår hos den aktuelle tilbyderen før beslutning fattes.
