Når vi bor og er eiere i et borettslag, har vi en del «felleskostnader». Alle disse kostnadene blir det redegjort for på generalforsamlingene i borettslaget. Vi har over nærmere 15 millioner i året i felleskostnader, fordelt på bl.a.:
- vedlikehold av bygninger og uteområder (ref. ansvarsfordelingen som er uttrykt i vedtektene og lovverket)
- forsikring
- kommunale avgifter (som renovasjon, vann og avløp m.m.)
- diverse driftskostnader (som vaktmestertjenestene, snøfjerning, renhold, strøm, vektertjenester, diverse anskaffelser m.m.)
Fordelingsnøkkelen
Alle betaler ikke det samme i andel av «felleskostnadene». Dette bestemmes av «fordelingsnøkkelen». Fordelingsnøkkelen angir hva den enkelte skal betale av felleskostnadene, slik det ble bestemt da borettslaget ble opprettet.
Fordelingsnøkkelen baserer seg i stor grad på opprinnelig salgspris og de opprinnelige felleskostnadene – som igjen avhenger av opprinnelig salgspris. Momenter som inngår i fordelingsnøkkelen er ting som «antall kvadratmeter i boligen», om man disponerer eller ikke en parkeringsplass i parkeringshuset og muligens andre forhold. Det siste er f.eks. at leiligheter med utsikt hadde en høyere salgspris enn tilsvarende leilighet lengre ned i blokken. Dette gjør at den dag i dag kan tvilling-leiligheter med ulik utsikt ha litt ulike felleskostnader.
Endring av selve fordelingsnøkkelen krever tilslutning fra samtlige eiere og medeiere. Ett eneste «nei», så er endringen avvist. I vårt tilfelle betyr det at om lag 300 personer må gi sitt samtykke til enhver endring. I praksis vil dette i de fleste tilfeller gjøre slike endringer umulig. Ved endring av fordelingsprinsippene vil alltid noen komme dårligere ut enn i dagens situasjon og derfor stemme nei.
Hvorfor må vi betale for parkeringshuset?
Dersom man ikke har parkeringsplass i parkeringshuset, er det rimelig å spørre hvorfor man må bidra til å betale for en eventuell rehabilitering av parkeringshuset – eller betale for kabel-TV når man ikke har eller bruker TV. Eller betale for rehabiliteringen av rekkehusene når man bor i blokk. Eller …. Det korte svaret er at alle slike forhold som ble tatt med da fordelingsnøkkelen i sin tid ble bestemt, omfattes av – og inngår i – det vi gjør felles!
Alle kostnader som oppstår i borettslaget og som borettslaget har ansvar for å dekke, fordeles etter denne fordelingsnøkkelen. De eneste unntakene kan være kostnader der det er en «særnytte» for den enkelte, som for eksempel varme og varmtvann, mulighet for lade elbiler etc
Styret har valgt å legge trappevasken i oppgangene inn i felleskostnadene, men her kunne styret ha valgt å la kun andelseierne i blokkene betale for dette. Sistnevnte er et valgt styret kan endre på når som helst.
Hva er unntakene?
Dersom det er praktisk mulig og rimelig, kan vi også via styret eller generalforsamlingen bestemme at enkelte kostnader betales utenom fordelingsnøkkelen. Et nyere eksempel er at vi alle betaler det samme for det kollektive bredbåndet (internett).
Kan vi «ta ting ut av felleskostnadene»? Det er to forutsetninger for dette. 1) At «kostnaden» er kun til særskilt nytte for noen få og 2) at den ikke er for etablert som en del av felleskostnadene. Når vi f.eks. oppretter ladestasjoner for elbiler, vil vi i utgangspunktet måtte finne en investerings- og driftsmodell som gjør at det er brukerne som må dekke disse kostnadene. Det vil også til en viss grad kunne argumenteres for at investeringene i stor grad kan dekkes av alle, dvs. over felleskostnadene, men at driften/bruken dekkes av brukerne. Borettslagets investering i å få økt strømkapasitet til parkeringshuset er f.eks. tatt inn i felleskostnadene, mens selve ladestasjonene og driften av disse er kostnader som brukerne må dekke. Når noen i et annet borettslag mente at blokkbeboere på bakkeplan skulle betale «leie» for å kunne opprette hageflekker med egen beplantning eller terrasse, gikk dette derimot ikke. For da var ordningen med hageflekkene allerede vært i drift i flere tiår.
Den etablerte ordningen ved at kabel-TV ble dekt inn over felleskostnadene, medførte at de som bodde i rekkehusene betalte mer for TV enn de som bodde i blokkene. Dette gav ikke mening, og generalforsamlingen i 2023 bestemte at dette skulle endres snarest mulig.
Avklaringer – misforståelser – greit å vite
Noen misforståelser eller avklaringer som kommer ofte fram i spørsmål til styret:
- Husleie? Noen kaller dette husleie. Nei, ingen av oss betaler husleie til noen. Vi eier boligene, og vi har noen felles kostnader.
- Fakturaen fra borettslaget (via forretningsføreren OBOS) kan inneholde flere rader:
- Felleskostnadene, som er andelseierens andel av kostnadene til felleskapet
- Leietillegg påbygg (ved utvidelser av boligen vil ‘fellesutgiftene’ øke via et tillegg)
- Private kostnader via felleskapet:
- Kollektivt bredbånd, som gir billigere internett tilgang til hver av oss (bestemt på en generalforsamling) og TV-signalene (“kabelTV”)
- Energi/fjernvarme i form av a konto-beløp i blokkleilighetene
- Andre forhold
- «Jeg vil klage til OBOS…». Borettslaget er et 100% selvstendig boligselskap med generalforsamlingen som øverste organ. Mellom generalforsamlingene har styret en rekke plikter og rettigheter. Disse er lovregulert. OBOS er en leverandør av regnskapstjenester og mye annet til borettslaget. Det er derfor andelseierne får faktura fra dem (men på vegne av borettslaget). OBOS har ingen myndighet overfor styret eller borettslaget.
- «Jeg har ikke datamaskin, jeg vil derfor ikke betale for internett». Dersom du er imot dette, så må du få et flertall på en generalforsamling for en endring. Det kan bli vanskelig når bortimot alle som har internett, har fått redusert sine samlede internettkostnader. Og som tidligere sagt, det å få endret på fordelingsnøkkelen er nærmest umulig – dersom du f.eks. skulle mene at du ikke vil betale for vedlikehold av parkeringshuset fordi du ikke har bil.
- Greit å vite ved eierskifte: Felleskostnadene betales på forskudd. Og det er de(n) som er registrert hos oss som eier som får fakturaen. Skifter boligen eier den 4. så er det dermed den ‘gamle’ eieren som skal betale fellesutgiftene. Se informasjon om dette her.
- Greit å vite om skatt etc: Ved årsskiftet blir skatteopplysningene/årsoppgaven gjort tilgjengelig for andelseierne via vibbo.no (under menyen «min bolig»). Der går det fram hva man eier, verdien og andel av fellesgjelden. Disse 3. parts opplysningene blir også sendt myndighetene. Dersom du har reservert deg fra elektronisk kommunikasjon med borettslaget, vil man automatisk få tilsendt dette på papir.
- Avregning av varmeregnskapet: De som bor i blokkene får på fakturaen en rad for a-kontoinnbetaling (forskuddsvis betaling) til varmeregnskapet dvs for fjernvarmen. Det er et beregnet beløp som blir nøyaktig avregnet en gang i året. På september-fakturaen (normalt) får man derfor enten «penger tilbake» eller krav om «restbetaling».
- Privat eiendomsskatt: Dersom en andel (en bolig) møter kvalifikasjonene får å få eiendomsskatt, så er det borettslaget (via OBOS) som sender den regningen til andelseier. Dette er et oppdrag vi får fra skattemyndighetene. Den blir da en linje på fakturaen fra oss, eller en selvstendig faktura.
Dersom man har spørsmål om denne private eiendomsskatten, må man kontakte Skatteetaten. Dersom man skal klage så blir det fort et spørsmål om hva verdien er av boligen. En takstmann/megler antar vi er de nærmeste til å kunne gi en dokumentasjon på mulig verdi (borettslaget har ikke en slik dokumentasjon). Borettslagets eiendomsskatt betales direkte fra borettslaget og fremkommer ikke på «fakturaen» fra oss/OBOS til andelseierne.
Disse fellesskapsløsningene gjør at mye blir rimeligere – men det er ikke alle ting som angår hver enkelt av oss direkte. Dette gjelder også omvendt. Noen ganger betaler rekkehusene for blokkene, neste gang er det omvendt.
av BTT (sist oppdatert: januar 2024)