«Husleien» som vi alle andelseiere betaler inn til borettslaget er egentlig vår andel av fellesutgiftene for å drive boligselskapet. Mer om dette her: https://hallagerbakken.no/aktuelt/felleskostnader-hva-er-det/
Inntektene til borettslaget består i hovedsak av det som kommer fra andelseierne. Vi ønsker alle at disse skal være rimelig forutsigbare. Derfor er utgangspunktet at de verken går sterkt opp eller ned uten at det er særlige årsaker til det. Et stort rehabiliteringsprosjekt kan for eksempel medføre økte kostnader for oss alle.
Styret, som forvalter økonomien vår, tar utgangspunkt i at vi bør ha lik kjøpekraft år for år, noe som igjen medfører at fellesutgiftene må følge prisstigningen.
Hvorfor endre fellesutgiftene?
Strengt tatt er det to-tre hovedbegrunnelser for å øke fellesutgiftene for oss alle:
- For å følge prisstigningen slik at fellesskapet har omtrent likt økonomisk handlerom år for år.
- For å bidra til å finansiere større vedlikeholds-/rehabiliteringstiltak.
(Her kan vi minne om at de økningene vi har hatt de senere årene ikke er knyttet til finansieringen av rehabiliteringstiltakene vi har gjennomført!) - Og noen velger f.eks. i gode tider og betale raskere ned på lån, og med det ha høyere «fellesutgifter» enn hva de strengt tatt hadde behøvd
Og siden det bortimot aldri skjer at prisene reduseres, så er hovedbegrunnelsen for å kunne redusere fellesutgiftene at vi endrer på økonomien vår. Det betyr normalt at flere av kostnadene felleskapet har overtas av den enkelte, at større tiltak blir utsatt (og kommer gjerne igjen som en større regning senere) osv. (Les gjerne noen refleksjoner om det i notatet, “Føre var – en diskusjon om dårligere tider!“.
Hva er «vår» prisstigning?
Konsumprisindeksen, som vi hører mest om, er den som holder øye med prisene på vanlige forbruksvarer. Over siste tre årene har den vært på +13,2% (okt19-okt22], og økningen det siste året er omtrent på 7,5% [okt21-okt22]. Men alle varer og tjenester endrer jo ikke prisen på samme måte. Det er for så vidt derfor vi forholder oss til indekser.
De prisene vi er opptatt av er de som gjelder de varene og tjenestene som borettslaget kjøper. Vi kjøper ikke leverpostei og frossen fisk, men elektrikere, asfalt, rørleggertjenester, takvifter, byggforsikring og mye mer. De prisindeksene som delvis fanger opp denne typen tjenester, er f.eks.
- Byggekostnadsindeks trehus siste 3 år [okt19-okt22: +25,7%]
- Byggekostnadsindeks trehus siste år [okt21-okt22: +4,4%]
- Byggekostnadsindeks blokk siste 3 år [okt19-okt22: +18%]
- Byggekostnadsindeks blokk siste år [okt21-okt22: +7,0%]
En temmelig stor utgift for borettslaget er f.eks. de kommunale avgiftene (Vann og avløpsavgiften øker med 23,4% og renovasjon med +13% i 2023). Med miljøcontainere betyr dette at vi betaler nærmere en million for å bli kvitt søpla vår!
Forsikringsselskapene kjøper mange av de samme tjenestene som borettslaget kjøper – håndverkertjenester – og da er det litt interessant å se prisutviklingen der. Selskapene endrer prisen på sine tjenester (premien) basert på
- Prisstigningen på det de kjøper
- og skadehistorien (risikoen) til den enkelte kunde.
Siden 2020 (pre-covid) har forsikringen økt med 35%. Totalt sett rundt 10% hvert år de siste årene. Årene før var premien høyere. For 2023 er økningen på 10% for vår forsikring.
Og hva blir prisstigningen fremover? Hva har regjeringen lagt inn i sine budsjetter? Hva tenker Norges bank/SSB?
Historisk i borettslaget
Vi hadde en lang periode (nærmest 8 år) i borettslaget hvor vi ikke økte fellesutgiftene, og det fikk konsekvenser. I ettertid har vi ikke forsøkt å ta dette igjen, men vi har vært tydeligere på at de bør følge prisstigningen. Fra 2019 har vi økt fellesutgiftene årlig. I innkallingene til generalforsamlingene vil du også finne noe om borettslagets drift og økonomi, og til generalforsamlingen i 2015 ble det publisert noen betraktninger om økonomien i borettslaget som kan være nyttig å lese også nå.
Hva skjer i 2023?
Når styret skal vurdere økninger gjør vi vanligvis dette:
- Dersom ikke andre hensyn medfører noe annet, vil vi ta sikte på å følge prisstigningen på det fellesskapet bruker penger på.
- Vi orienterer oss om hva andre styrer i sammenlignbare borettslag tenker før vi tar våre selvstendige beslutninger. Mange har forsøkt å «skjerme» andelseierne sine i fjor og i år, men har kommet til et punkt hvor noe må gjøres. Noen har tatt grep i år ved 1-2 økninger, og noen tok en kraftig økning økning sist sommer. Det kan se ut som en økning på 10-15 % for 2023 er der flere vil ligge, mens de som enten ikke har gjort noe merkbart på lengre tid eller har store prosjekter på gang har endt med en økning på 20-30%.
- Vi øker fellesutgiftene litt under forventet prisøkning fremover i starten av året (januar/februar), og justerer/øker på nytt på sommeren om nødvendig.
Fellesutgiftene for 2023 øker!
“Felleskostnadene for andelseierne øker med 10% fra 1. februar og styret tar sikte på en ny økning fra 1. juli 2023. Vurderingen av størrelsen på denne vil bli tatt til våren. Eventuelle endringer av andre rader på fakturaen fra borettslaget er knyttet til de avtaler som ligger bak disse.”
(Styrevedtak 13/12/2022)
Litt om fakturaen for «fellesutgiftene»
Fakturaene får man i nettbanken. Dersom man ønsker å få den på papir er det mulig, men da må man betale ekstrakostnaden for dette selv. Dersom man benytter avtalegiro med beløpsgrense må man selv endre på denne når fellesutgiftene endrer på seg.
Hva kan du finne på fakturaen? Hvilke rader…
- Alle betaler sin andel av fellesutgiftene (iht fordelingsnøkkelen)
- De som har bygd ut boligen får et tillegg for påbygg på 2% (av egne felleskostnader) per halvår
- Alle betaler “kollektivt bredbånd» på egen rad i fakturaen
- Noen (andelseiere i blokkene) betaler akontobeløp for sitt private forbruk av fjernvarmen (og en gang i året en avregning som gir en restregning eller et «tilgodebeløp»)
- Noen betaler på en avtalt nedbetaling av et privat forhold til borettslaget
Det er kun de første 2 radene som er «fellesutgifter» som kan sammenlignes med hva andre i andre borettslag betaler. Og flere borettslag har hatt varierende kvalitet på sin praksis om å få fakturert tilbygg (som også vi tidligere slet litt med.).
Sist oppdatert: 14/12/2022