Er det lov når det ikke er forbudt?

Å bo og eie en andel i et borettslaget medfører noen grenseganger mellom felleskapet og den enkelte om hva som er lov og ikke lov. Foruten det vanlige lovverket (som Borettslagsloven) og andre rettskilder (som Kommentarutgaver til lover) vil mange av disse være avklart i

• Vedtektene
• Husordensreglene
• Bygge- og Uteveilederene (som begge er teknisk sett utdypinger og presiseringer av Husordensreglene våre)
• og vedtak fra generalforsamlingene og/eller styrevedtak.

Det er noen misforståelser som er gjengangere, og vi vil her trekke fram fire av dem:

1. er den foreldelsesfrister for ‘synder’ i borettslag?
2. blander bruksrettigheter med eierrettigheter
3. kan styret blande seg i ‘mine’ ting?
4. og er det ikke eksplisitt forbudt, så er det lov?

Foreldessfrist
Nei, det er ikke slik at fordi styret eller tidligere styrer ikke har reagert på noe, så er det blitt «lovlig». Når styret oppdager noe som skal påpekes og muligens sanksjoneres , vil vi gjøre det. Når og hvordan vil avhenge vår kapasitet og hvor høyt vi vil prioritere saken i forhold til andre saker som pågår. Hva kan/vil vi gjøre?

• Kontakte andelseieren(e) – mye løser seg med en kort samtale
• Muligens utrede noe ved f.eks. å innhente vurderinger/råd fra fagfolk, advokater o.a.
• Muligens gi et pålegg
• osv

Det å følge opp ‘småting’ er også ofte et spørsmål om likebehandling av andelseirne i borettslaget, samt at det er forebyggende for misforståelser. Styret møter ofte kommentarer eller argumenter hvor starten er en henvisning til noe/et tiltak man mener å se et annet sted i borettslaget. Da kommer det ofte en setningen som «…og da vil jeg gjøre det samme….». Styret bør da ha liggende et vedtak i sine arkiver som viser hvorfor tiltaket en gang ble godkjent, eller en argumentasjon for hvordan nesten like tiltaket er innenfor på et sted, men kan ikke aksepteres et annet sted. Og en av kildene til å oppdage tidligere feil kan ligge i slike henvendelser.

Bruksrett, ikke eier
Parkeringshuset: Andelseiere, som disponerer en plass i parkeringshuset, eier ikke en bestemt plass som enkelt andelseier. Dette medfører at bruksretten reguleres av eier dvs fellesskapet. I parkeringshuset har vi vært tydelig på hva denne bruksretten innebærer:

• det er lov å parkere et kjøretøy der
• det er lov å henge opp oppheng for en takboks forutsatt at dette er gjort forsvarlig
• det er lov, etter avtale, å få hengt opp en ladestasjon
• og andre spesifikke ting kan plasseres innenfor merkingen dersom det er nevnt i Husordensreglene §5.

For å sikre at investeringer den enkelte har gjort i form av lovlig oppheng av f.eks. takboksoppheng og ladestasjon, så har styret å forsterke praksisen med at man har en fast plass, uten at vi går til det dyre tiltaket å tinglyse plassen som en eiendel.

Uteområdet: Borettslaget praktiserer en bruksrett av nærmeste utområdet rundt boligen, der det er mulig. I Bygge- og Uteveilderene er dette beskrevet nærmere. F.eks. at utgangspunktet om bruksretten starter innenfor de nærmeste 4 meterne fra fasaden. Felleskapet eier fasaden og alt utenfor, -det er bruksretten som er regulert.

Plikt og rett
Styret har ofte ikke bare en rett, men en plikt til å følge opp saker. Det kan være ubehagelig til tider, men dersom vi ikke f.eks. reagerer på at noen har bygd noe ulovlig så blir det gjerne et problem som bare vokser eller ender opp hos neste andelseier.

Styret forsøker etter evne å ha lik behandling av saker og andelseiere. Hvilke rettigheter vi har og ikke har til å blande oss i saker er regulert i Borettslagsloven m.m.

Styrer i boretslag får også henvedelser om saker som er knyttet til oppgaver for politiet, barnevernet, bydels-/kommuneforvaltningen etc. Hver enkelt av oss som voksne personer har en del rettigheter og plikter, og styret har ikke noen mer rett eller plikt til å håndtere f.eks. ulovlighet. Vi skal f.eks. ikke etterforske påstander om narkotikabruk i en bolig.

Er det lov når det ikke er forbudt?
Husordensreglene og til og med Byggeveilederen er bare på noen få sider. Det er derfor åpenbart at ikke alle tenkelige og utenkelige forhold kan reguleres i slike dokumenter. Der slås det fast noen hovedprinsipper. Mer detaljerte regler på enkelte områder som anses som spesielt viktige eller aktuelle, kan derfor presiseres i egne artikler. Dette er et eksempel.

Hva som er lov eller ikke lov i et borettslag reguleres også på andre måter enn i våre dokumenter. Norske lover og forskrifter gjelder selvsagt her også. I forhold til et borettslag er Burettslagslova og HMS-forskriften (Helse, Miljø, Sikkerhet) spesielt viktige dokumenter.

Noen viktige prinsipper
Burettslagslova inneholder noen bestemmelser som er spesielt relevante for hva som er tillatt og ikke tillatt å gjøre i et borettslag. Gjennom disse nedfelles det noen grunnprinsipper som våre interne husordensregler bygger videre på. Vi kan si at husordensreglene er lokale tilpassinger og presiseringer av disse prinsippene.

– Fellesarealene skal og kan brukes slik det er ment
I Burettslagslova § 5-1 står det: “Kvar andel gir einerett til å bruke ein bustad i laget og rett til å nytte fellesareal til det dei er tenkte eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva.”

Alle andelseiere har i utgangspunktet lik rett til å bruke fellesarealer og -fasiliteter til det de er ment for, eller til det som kan anses som normal bruk. For eksempel kan alle andelseiere parkere en vanlig bil på de “frie” parkeringsplassene. Derimot er det ikke tillatt å lagre gamle møbler på det samme stedet, siden det er en helt annen bruk enn hva parkeringsplassene er ment for.

– Ta godt vare på leiligheten og fellesarealene I Burettslagslova § 5-11 står det: “Andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala.”
Som andelseier har man altså en generell plikt til å ta godt vare på – og ikke unødvendig ødelegge eller forringe – både egen leilighet og alle fellesarealer.

Med dette som utgangspunkt kan vi si ganske klart at det ikke er lov å tusje på veggene eller brekke grener av kirsebærtrærne, selv om det ikke er nevnt spesielt i husordensreglene.

– Oppfør deg slik at det ikke er til skade eller ulempe for andre
I Burettslagslova § 5-11 står det: “Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar.”

Dette kan ses som en plikt til å ta hensyn til sine naboer og vise alminnelig folkeskikk.

Praktisering
Hva som er normal bruk, til skade eller ulempe for andre, kan noen ganger være vanskelig å avgjøre. Andre ganger er saken ganske åpenbar. De forholdene som er ansett som spesielt viktige og aktuelle, er eksplisitt regulert i Husordensreglene. Forhold som ikke er nevnt der må fortløpende vurderes etter skjønn. Det skjønnet forvaltes av styret.

Med dette som utgangspunkt mener vi at styret har myndighet til å gripe inn og si at noe ikke er tillatt, selv om det ikke står noe konkret om det i loven eller husordensreglene. Noen eksempler:

• Sommeren 2014 erklærte styret et generelt forbud mot grilling med kull, til tross for at det på det tidspunktet ikke sto noe om dette i husordensreglene.
• Det er ikke lov å henge opp hva man vil på fasaden til boligen eller i parkeringshuset. Her er det nærmest motsatt; dersom det ikke eksplisitt er omtalt at det er lov, så er det ikke lov.
• Det er ikke lov til å bruke uttaket for strøm til motorvarmer/kupévarmer i parkeringshuset til lading av elbil, elsykkel etc.
• Det er ikke lov med kjettinger rundt gitter eller stolper i parkeringshuset for å feste eiendeler.

Uakseptabel oppførsel
Det er ikke lov til å opptre slik at naboer, arbeidere og andre føler seg utrygge i borettslaget. Det er flere lovhjemler for dette, deriblant §6 i Husordensreglene. Å kjefte på barn som bedriver alminnelig lek, blande seg opp i arbeidet til folk (vaktmesterne, sommerjobbere m.fl.) som jobber for borettslaget kan i verste fall medføre at du får “besøksforbud”, “kontaktforbud ift personer” eller rett og slett blir utestengt fra din egen bolig i en periode. Dette er ikke ukjente arbeidsoppgaver for advokatene i OBOS å håndtere for borettslagene. Dette kan også medføre pålegg om salg av boligen.

Vi snakker her om form og oppførsel, ikke saklig kritik og innspill. Barn kan ha gått over en strek, men da er det foreldrene man får ta det opp med. Arbeidere kan gjøre feil og dårlig arbeid, men da er det styret du som beboer skal henvende deg til.

Sist oppdatert: 17. oktober 2021