Dette er styrets prosedyre for å avklare hvem som skal ta kostnadene ved uhell og skader.
1. Hvem har ansvaret for vedlikeholdet?
For å få klarlagt dette må vi aller først få vite hva skaden består i, altså en mest mulig nøyaktig beskrivelse – og i tillegg en vurdering om årsaksforhold fra noen fagkyndige. Deretter kan vi søke å avklare hvem som har vedlikeholdsansvaret. Dette er lovregulert i Borettslagsloven og noe kan være beskrevet ytterligere i vedtektene våre.
Ved å avklare hvem som har vedlikeholdsansvaret er det i hovedsak avgjort hvem som skal ta kostnadene, eventuelt egenandelen, dersom dette er forsikret.
Noen eksempler:
- Det er andelseiers ansvar at slukene ikke er tette. Tette eller ødelagte rør inne i veggen er derimot borettslaget ansvarlig for.
- Radiatorene inkl. termostaten («stille inn varmen») er andelseieren ansvarlig for, mens dersom en lekkasje har skjedd i røret som fører ned i gulvet, er det borettslaget som har vedlikeholdsansvaret. [I 2016 valgte Hallagerbakken brl å overta ansvaret for hele radiatoren.]
- Dersom ytterdøren/balkongdøren er vanskelig å få igjen eller åpnet, er det borettslaget som har vedlikeholdsansvaret.
- Hvis det er lekkasje fra et fjernvarmerør som forårsaker vannskade, ligger vedlikeholdsansvaret hos borettslaget eller leverandøren/netteier, uansett ikke hos andelseier.
- Dersom WC/klosettet blir skadd og forårsaker eventuelt andre skader, så er dette i utgangspunktet andelseiers ansvar.
- Varmtvann kan bli borte i leiligheten på grunn av et overslag i et blandebatteri. En slik feil i blandebatteri ligger innenfor andelseierens ansvar.
- Dersom noen personer som andelseieren har på besøk, ødelegger et vindu, har borettslaget vedlikeholdsansvaret for vinduet, men det er store muligheter for at det er andelseier som får regningen fra oss.
Hvem gjør hva?
- Begrens skaden! Andelseier er alltid ansvarlig for å begrense skaden så langt det lar seg gjøre!
- Bruk fagkyndige: I standardavtalene vi har med rørlegger, elektriker, skadedyr, har vi bedt om at det gis særlig gode beskrivelser ved «diagnose-oppdrag» og akuttoppdrag, med tanke på å avklare ansvarsforhold etterpå. Det er den som bestiller en tjeneste, som er ansvarlig for å gjøre opp regningen f.eks. fra rørlegger/elektriker, men forsikringsselskapet refunderer nødvendige kostnader til feilsøking og akutthjelp når dette er forsikret.
- Avklar ansvarsforhold! Andelseier bør etter beste evne beskrive forholdet mest mulig detaljert og sende forespørselen til <styret@hallegrbakken.no> når man mener eller tror at dette dekkes av borettslaget og/eller forsikringen til borettslaget. Vi vil ofte sende dette videre til vårt forsikringsselskap før vi avgjør dette.
2. Dekker forsikringen dette?
Selv om andelseier har vedlikeholdsansvaret for det som har oppstått, bør vi likevel avklare om skaden(e) er noe som kan dekkes av borettslagets forsikringer. Hallagerbakken borettslag har en «huseierforsikring med bygningskasko og fullverdi». Denne bygningsforsikringen er den som også andelseierne normalt kommer i befatning med. Vi har også en styreansvarsforsikring og en rettshjelpsforsikring (dekker juridisk bistand og kostnader for sakkyndige ved rettstvister)
Eksempler på hva som ikke dekkes av forsikringer:
- tette sluk [Bygningsforsikringen dekker i utgangspunktet tette sluk og avløp. Hvis sluket bare er tett og må stakes opp, blir beløpet ofte lavere enn egenandelen. Dermed blir dette en utgift som andelseier (som har vedlikeholdsansvaret) like gjerne kan ta direkte. Men hvis man får et tilbakeslag, kan det gå hardt utover gulv, noe som dekkes av forsikringen.]
- skade på våtrom som ikke er vanntett utført (Dersom andelseier har mistanke om – eller vet – at våtrommet ikke er forsvarlig vedlikeholdt eller rehabilitert etter at borettslaget var ferdigstilt, må man selv forholde seg til det ved å oppgradere våtrom til dagens standard og/eller sikre at bruken er forsvarlig f.eks. ved at dusjen er i et kabinett etc.)
- skade som skyldes at vann/fukt trenger inn utenfra på grunn av f.eks. utett tak eller utilstrekkelig drenering (dette er borettslagets vedlikeholdsansvar)
- skader på grunn av kondens dekker heller ikke av forsikringen
Dersom et tett sluk medfører vannlekkasjer i leiligheten under, er dette dekket av forsikringen, mens egenandelen vil bli belastet den andelseieren som har det tette sluket.
Hvem gjør hva?
- Dersom vi har rimelig tro på saken, sender styret den over til forsikringsselskapet (via <forsikring@obos.no> eller telefon 02333) for en vurdering eller for å opprette en sak.
- Dersom det haster å få saken avklart utenfor kontortiden, så ringer styret eller andelseier direkte til vakttelefonen til IF, 02400.
Selv om noe dekkes av forsikringen, så må og vil ikke styret alltid bruke den! Dette er det styret som bestemmer. Årsaken er blant annet at dersom forsikringen blir brukt ofte vil også premien (kostnaden for forsikringen) øke. Normalt vil de estimerte kostnadene for utbedring måtte overstige ‘egenandelen’ 2-3 ganger, før vi vurderer å bruke forsikringen.
3. Hvem tar regningen?
Egenandelen (kr 10 000,-: fra 21/3-2017) eller kostnadene for «diagnose» og reparasjon, vil normalt blir avklart ved å spørre:
- hvem har vedlikeholdsansvaret? Den som har vedlikeholdsansvaret, er i utgangspunktet ansvarlig for kostnadene, som da vil inkludere egenandelen, når forholdet dekkes av en forsikring.
- er skaden oppstått på grunn av en bevisst handling og/eller uaktsomhet? Dersom noen har vært uaktsom eller skadet noe med vilje, er det naturligvis de(n) som må ta kostnadene for reparasjon etc. Her vil vi minne om at foreldre er ansvarlige for kostnader som barn under 18 år har påført borettslaget ref. skadeserstatningsloven.
Noen eksempler å tenke over:
- Det ikke å lukke vanntilførselen til utekranen på korrekt måte når det er fare for kuldegrader, er uaktsomt.
- Det ikke å vite hvor stoppekranene i boligen er – for slik å kunne begrense skaden – er uaktsomt.
- Dersom egne barn tagger eller tegner på husveggen eller ødelegger borettslagets eiendom, vil foreldrene få regningen med å få dette fjernet på en forsvarlig måte og/eller sørge for reparasjon.
Hvem gjør hva?
- Dersom det er en forsikringssak, håndterer OBOS forsikring (en avdeling i OBOS) vår forsikringsavtale med det forsikringsselskapet vi til enhver tid har avtale med. De er også kontaktpunkt for styret og/eller andelseier.
- Egendelen blir normalt fakturert borettslaget, som så igjen vil viderefakturere andelseier dersom vedkommende skal belastes for kostnadene.
- Akutthjelp og første «diagnosebistand» betales først av den som bestiller tjenesten. Deretter blir den viderefakturert til den som skal ha den endelige fakturaen. Dersom andelseier har bestilt tjenesten og f.eks. borettslaget er ansvarlig for kostnaden, vil dette naturligvis bli refundert etterpå.
«Diagnose-konsultasjonen»
De firmaene som borettslaget har laget rammeavtale med etter april 2014, inneholder et punkt om at den første «diagnose-konsultasjonen» kan faktureres borettslaget direkte. Denne skal inneholde en god nok beskrivelse til at vi kan avgjøre hvem som skal bære kostnadene ved å håndtere skaden. Dersom dette er ensidig andelseier, vil man også få etterfakturert denne første fakturaen. Hensikten er at håndverkeren ikke skal være i tvil om at det blir betalt, og at både andelseier og borettslag får en fagvurdering som vi kan forholde oss til. Vi har avtaler med flere firmaer (vvs, elektriker, vaktmester, skadedyr) for å håndtere slike ting.
Vaktmester-firmaet vil ofte ta første vurderingen, dersom det ikke er helt klart hvem som bør foreta diagnosen – ved tilfeller som f.eks. sprukne rør, mangel på strøm i noen rom selv om det ser riktig ut i sikringsskapet etc.
Koster det noe å undersøke noe?
I utgangspunktet koster det noe hver gang en vaktmester, rørlegger, elektriker eller andre skal ‘undersøke noe’. Uavhengig av hvem som bestiller denne tjenesten, så vil den som er ansvarlig for skaden o.l. få kostnaden.
Her vil vi også presisere at dersom det er feil forståelse og/eller feil bruk av nåværende eller tidligere beboere/andelseiere som forårsaker kostnader, så vil nåværende andelseier bli belastet dette. Dette inkluderer også undersøkelsen!
Noen eksempler å tenke over:
- dugg og kondens kan medføre skade, men det kan også forebygges ved blant annet hensiktsmessig lufting. Vet du hvordan?
- radiatorene må brukes riktig (vet du f.eks. at sofaen ikke bør stå for nære radiatoren?) og vet du hvordan (fjernvarmen og) termostaten i radiatoren virker?
På nettet har vi lagt ut noe informasjon om dette.
av Bjørn Tommy Tollånes: Sist oppdatert: Februar 2019